Zakup nowego mieszkania krok po kroku

Jak pokazują wyniki badań, z uwagi na wzrastające stopy procentowe – a co za tym idzie zwiększające się koszty kredytów hipotecznych, sprzedaż nowych mieszkań spada w Polsce rok do roku. Duży wpływ mają na to również: stale rosnąca inflacja oraz mała dostępność działek w atrakcyjnych lokalizacjach i rosnące ceny materiałów budowlanych, które to powodują, że koszt zakupu mieszkania nie maleje. W związku z powyższym, decyzja o nabyciu nieruchomości dla wielu osób może wiązać się ze sporym stresem oraz przedłużającym się procesem decyzyjnym.

Zakup nowego „M” sam w sobie wymaga sporej wiedzy, a nierozważne decyzje w tej sferze mogą skutkować poważnymi problemami, dlatego też warto skorzystać z porady specjalistów. Nowe mieszkanie powinno być również jak najlepiej dostosowane do naszych – często zmieniających się – potrzeb, ponieważ w zdecydowanej większości przypadków to inwestycja na lata. Przyjrzyjmy się zatem procesowi zakupu mieszkania krok po kroku.

Własne „M” – co wziąć pod uwagę?

Nowe mieszkanie to spory wydatek, a ceny na rynku wciąż rosną i niestety nic nie zapowiada, żeby w najbliższym czasie ten trend miał się odwrócić. Dlatego też przed przystąpieniem do zakupu warto określić, jaką kwotą dysponujemy i na jaki koszt możemy sobie pozwolić.

Analizując dostępne oferty warto wybrać taką, która odpowiada nie tylko na obecne potrzeby, ale sprawdzi się też w odmiennych okolicznościach. Kawalerka w centrum miasta może być dobrym mieszkaniem dla singla, ale z pewnością będzie zbyt mała w przypadku planów założenia i powiększenia rodziny.

Kupując mieszkanie warto zwrócić też uwagę na lokalizacje. Dobry dostęp do transportu publicznego czy łatwy dojazd do miejsca pracy, to coś, co z pewnością docenimy na co dzień.

Stan deweloperski, stan surowy, a może mieszkanie „pod klucz”?

Powszechną praktyką na rynku mieszkaniowym jest odbieranie lokalu w stanie deweloperskim. Pod tym pojęciem najczęściej ukrywa się zakończenie wszelkich prac związanych z ociepleniem nieruchomości, doprowadzeniem przyłączy, przygotowaniem ścian i podłóg.

Mieszkanie w stanie surowym zazwyczaj wymaga przeprowadzenia wielu prac remontowych i wykończeniowych, przed możliwością wprowadzenia się. Wiąże się to sporym nakładem finansowym, ale jednocześnie umożliwia stworzenie spersonalizowanej aranżacji wnętrza.

Stan surowy to z kolei postawiona konstrukcja ze ścianami nośnymi, działowymi, oknami i drzwiami zewnętrznymi.

Standard mieszkania „pod klucz” jest bez cienia wątpliwości najwygodniejszą formą wykończenia nowego mieszkania, ponieważ pozwala nam wprowadzić się do nowego domu natychmiast po odbiorze kluczy. Wystarczy, że dostawimy własne meble, sprzęt AGD oraz ulubione dodatki. Skanska Residential posiada podobne rozwiązanie – Sitta by Skanska – w wybranych mieszkaniach trzeciego etapu osiedla Holm House na warszawskim Mokotowie.

Sposób finansowania inwestycji

Bardzo istotną przesłanką do wyboru konkretnego dewelopera powinien być sposób finansowania inwestycji. Firma może opierać się na własnych środkach, kredycie bankowym lub pieniądzach wpłacanych przez klientów.

Najpewniejszą opcją dla przyszłego właściciela mieszkania jest jedna z pierwszych dwóch metod pokrywania kosztów budowy i realizacji projektu. Jeśli deweloper buduje za własne pieniądze, musi być pewien powodzenia inwestycji. Dokładnie w ten sposób budowę swoich osiedli finansuje Skanska.

Deweloper, wspierający się środkami z kredytu bankowego, z pewnością został solidnie zweryfikowany przez bank, ponieważ kredytodawca nie udzieli finansowania z ryzykiem. Dla przyszłych właścicieli to sygnał, że inwestorowi można zaufać.

Z największą uwagą powinniśmy podchodzić do projektów finansowanych z pieniędzy klientów.

Kupno mieszkania za gotówkę czy na kredyt?

Zakup mieszkania za gotówkę niewątpliwie wydaje się najkorzystniejszy. Przede wszystkim za nieruchomość zapłacimy mniej. Kolejną korzyść stanowi brak zobowiązania finansowego „wiszącego nad głową”. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie w celu wynajmu, dochodzi do tego dodatkowa zaleta – cały czynsz płacony przez najemcę trafi do kieszeni właściciela.

Decydując się na kredyt hipoteczny, zwróćmy uwagę na stopy procentowe – niższe oznaczają, że koszty pożyczki nie będą aż tak wysokie, dzięki czemu za mieszkanie zapłacimy mniej.

Wysokość stóp procentowych warto obserwować także po to, aby móc z wyprzedzeniem przygotować się na podwyżkę przyszłych rat. Żeby dobrze zrozumieć, jaki wpływ mają one na ratę kredytu, przeanalizujmy sytuację na przykładzie ostatnich miesięcy.

W październiku 2021 stopa wynosiła 0,5 proc., co oznacza, że rata 20-letniego kredytu w wysokości 300 tys. zł spłacanego w równych ratach, wynosiła 1 664 zł, koszt odsetek – 99 tys. zł. Po kwietniowej podwyżce stóp do 4,5 proc. rata wzrośnie do prawie 2326 zł miesięcznie, koszt odsetek to już ponad 258 tys. zł. W porównaniu do października 2021 roku rata będzie większa o 662 zł, z kolei odsetki kredytu wzrosną o prawie 160 tys. zł (źr. https://pieniadze.rp.pl/budzet-rodzinny/art19274291-stopy-procentowe-poszly-w-gore-ile-wzrosnie-rata-za-kredyt-i-pozyczke).

Kredyt hipoteczny

Jedną z najczęściej wybieranych form zapłaty za nieruchomość jest kredyt hipoteczny. Procedurę bankową rozpoczyna złożenie wniosku. Warto zrobić to w kilku bankach, ponieważ któryś z nich może go odrzucić, a wtedy pozostaje zawsze wyjście awaryjne.

Wysokość pożyczki, jaka może zostać przyznana, zależy od zdolności kredytowej wnioskującego, ale również od wyceny mieszkania. Stanowi ono bowiem zabezpieczenie banku, na którym dokonuje się ustanowienia hipoteki.

Dziś nie przyznaje się już kredytów wyższych od wartości zakupywanego mieszkania. Przy tym wysokość wymaganego wkładu własnego od kilku lat wzrasta, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. W ostatnich latach osiągnął on wysokość 20% wartości nieruchomości. Część banków warunkowo udziela pożyczek przy wkładzie własnym 10% wartości nieruchomości, stawia jednak wtedy dodatkowe wymagania, takie jak dodatkowe ubezpieczenie czy wyższe oprocentowanie raty. Warto pamiętać o tym, że w przypadku kredytu hipotecznego bank przelewa środki prosto na konto dewelopera i kupujący nie ma z nimi bezpośredniego kontaktu.

Podpisanie umowy

Po ustaleniu warunków finansowych przychodzi czas na zawarcie umowy deweloperskiej. Przed transakcją powinniśmy otrzymać jej wzór wraz z prospektem informacyjnym.

W prospekcie znajdziemy dane dewelopera oraz dokładne informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, takie jak: wykaz inwestycji planowanych w pobliżu, pozwolenia na budowę, sposób finansowania inwestycji oraz planowany terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego – koszt dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego.

Najpopularniejszą formę zapłaty za nowo zakupione mieszkanie stanowi obecnie płatność w transzach.

Odbiór mieszkania i przeniesienie własności

Mocno wyczekiwany przez kupującego moment następuje, gdy deweloper zgłasza się w celu przystąpienia do przeglądu technicznego nieruchomości. Jego odbiór oraz przeniesienie prawa własności stanowią dwa finalne kroki w całej procedurze zakupu mieszkania.

Zaproszenie na odbiór lokalu inwestor może wysłać do przyszłych mieszkańców dopiero po ukończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. W czasie spotkania warto przyjrzeć się dokładnie jakości wykończenia oraz zgodności przeprowadzonych prac z zapisami prospektu oraz umowy przedwstępnej.

Na odbiór możemy wybrać się z inspektorem nadzoru budowlanego. Jeśli potrzebne są poprawki, trzeba natychmiast zgłosić je deweloperowi, a wszystkie wady opisać w protokole odbioru technicznego.