Z czym do kogo? Rękojmia dewelopera i obowiązki administratora budynku

Wprowadzenie się do nowego mieszkania to bardzo ważne wydarzenie w życiu każdego właściciela lokalu. Codzienność związana z jego użytkowaniem może generować potrzeby konsultacji lub wsparcia technicznego. Dlatego od pierwszych dni dobrze wiedzieć, do kogo zgłosić się z ewentualnymi problemami i pytaniami – do dewelopera czy zarządcy nieruchomości? Jakie są obowiązki administratora budynku i kiedy przestaje nim być deweloper?

W dzisiejszym odcinku z cyklu ,,Zapytaj Eksperta” podpowiadamy, kiedy pomoże deweloper, a którą kwestię rozwiąże zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Jaki jest pomiędzy nimi podział i jaka jest odpowiedzialność zarządcy nieruchomości w zależności od tego, kto w danym momencie administruje budynkiem?

Rękojmia dewelopera – ile lat obowiązuje i czym jest okres deweloperski?

Gdy nowy budynek jest już gotowy do zamieszkania, deweloper przekazuje lokale przyszłym właścicielom. Czas pomiędzy oddaniem mieszkania a podpisaniem aktów notarialnych – a więc momentem, w którym klient oficjalnie staje się właścicielem nieruchomości – nazywany jest właśnie okresem deweloperskim.

W tym czasie konieczne jest naliczanie kosztów, rozliczenie mediów czy organizacja sprzątania, przeglądów i konserwacji. Zanim wspólnota mieszkaniowa zacznie w pełni funkcjonować, zarządzaniem nieruchomością zajmuje się deweloper.

Może to trwać od kilku miesięcy do nawet roku i właśnie wtedy można zgłaszać się do dewelopera z różnego rodzaju usterkami w lokalu, jak również z tematami dotyczącymi umowy deweloperskiej i końcowej. Należy jednak podkreślić, że oprócz okresu deweloperskiego, kiedy obowiązki zarządcy wspólnoty mieszkaniowej tymczasowo pełni deweloper, pozostaje jeszcze kwestia rękojmi dewelopera.

Rękojmia dewelopera działa na analogicznych zasadach co zwykła rękojmia. W tym przypadku mowa jednak o odpowiedzialności sprzedającego (czyli firmy deweloperskiej) za wady nieruchomości, których kupujący nie był świadomy w dniu zakupu lokalu czy domu z rynku pierwotnego. Co istotne, deweloper, zgodnie z przepisami, nie może zrzec się tej odpowiedzialności – i jest zobowiązany do usunięcia wady. Rękojmia dewelopera obowiązuje przez okres pięciu lat.

Kiedy rozpoczyna się odpowiedzialność zarządcy?

W chwili przeniesienia własności pierwszego lokalu zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa. W pierwszej kolejności deweloper powierza zarząd profesjonalnej firmie. Powołany zarządca proceduje nadanie NIP-u i REGON-u oraz otwiera konto bankowe i zajmuje się formalnościami niezbędnymi do udostępnienia wspólnocie programu, który umożliwi wgląd w ich sprawy finansowe.

Warto pamiętać, że po wprowadzeniu w życie pierwszego aktu, w kancelarii odbywa się podpisanie najważniejszych uchwał – regulaminu porządku, pierwszy budżet itp. Wraz z rosnącą liczbą mieszkańców postanowienia te mogą ulegać dalszym modyfikacjom, które będą odpowiadały większości wspólnoty.

Administrator nieruchomości – obowiązki

Do zarządcy nieruchomości można zgłosić wiele spraw. Opiekunowie inwestycji mają obowiązek rozwiązywać bieżące problemy i usterki, do których należą, m.in.:

• regularne, prawnie wymagane przeglądy serwisowe instalacji,
• kwestie związane z wyliczeniem czynszu,
• zagospodarowanie części wspólnych,
• utrzymanie czystości i bezpieczeństwa dróg osiedlowych oraz chodników,
• ochrona obiektu i kontrola jego stanu technicznego,
• współpraca z firmami zewnętrznymi, np. serwisem sprzątającym,
• rozwiązywanie konfliktów sąsiedzkich (m.in. parkowanie na niewłaściwym miejscu).

Obowiązki zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – co jeszcze wchodzi w zakres obowiązków administratora?

Zarządca odpowiada również za dokumentację dotyczącą finansów i stanu technicznego budynku. Dodatkowo reprezentuje wspólnotę w kontaktach zewnętrznych, m.in. z: usługodawcami, administracją publiczną, sądem oraz w innych kwestiach – w zależności od mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

Wspólnota mieszkaniowa może zatrudnić licencjonowanego zarządcę z zewnętrznej, wyspecjalizowanej firmy lub powołać wewnętrzny zarząd, który najczęściej składa się z właścicieli lokali. Należy jednocześnie podkreślić, że powołanie profesjonalnego zarządcy nieruchomości (na podstawie umowy o powierzenie zarządu) wyłącza obowiązek powołania organu jakim jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli zarząd został powołany, jego członkowie mogą być w każdej chwili odwołani lub zawieszeni na mocy uchwały właścicieli lokali.

W przypadku współpracy z niezależnym podmiotem należy dokładnie przygotować umowę, w której będą zawarte obowiązki nowego zarządcy.

Kto odpowiada za naprawę usterek?

Zgodnie z ustawą deweloperską w ciągu pierwszych pięciu lat od odbioru technicznego mieszkanie jest objęte rękojmią za wady fizyczne i prawne. Oznacza to, że jeśli pewne wady ujawnią się już po odbiorze, mogą zostać zgłoszone deweloperowi, który rozpatrzy zasadność zgłoszenia.

Mankamenty mogą dotyczyć budynku, lokalu, działki czy miejsca parkingowego i są to na przykład:

• wady materiałowe,
• pęknięcia na tynku, które nie wynikały z naturalnego osiadania budynku,
• błędy konstrukcyjne i wykonawcze.

Wady zgłaszane z tytułu rękojmi nie dotyczą zatem naturalnego procesu zużycia obiektu.

Rękojmia nie obowiązuje w przypadku ingerencji właściciela w mieszkanie – m.in. przestawienia ścian, zmian w obrębie instalacji elektrycznych i sanitarnych. O pracach wykończeniowych wspominaliśmy w jednym z naszych wpisów na blogu.

Administrowanie nieruchomością – podsumowanie

Podsumowując:

• uchybienia dotyczące mieszkania należy zgłaszać do dewelopera przez 5 lat;
• uchybienia dotyczące części wspólnych w okresie deweloperskim należy zgłaszać do dewelopera, natomiast po upływie okresu najlepiej informować o nich zarządcę, który w pierwszej kolejności zweryfikuje, czy problemy nie wynikają z eksploatacji budynku, a w razie konieczności przekaże zgłoszenie deweloperowi.

To zarządca odpowiada za odpowiednią eksploatację nieruchomości oraz funkcjonowanie wspólnoty, dlatego najszybciej może sprawdzić, co jest przyczyną ewentualnej usterki oraz podjąć odpowiednie działania. Jeśli zachodzi potrzeba przeprowadzenia remontu lub usunięcia awarii, zarządca powinien wybrać najlepszą ofertę i nadzorować przebieg prac.

Wspólnota mieszkaniowa jest odpowiedzialna również za stan techniczny obiektu, który musi być utrzymany zgodnie z wymogami wynikającymi z prawa budowlanego. Dotyczy to zarówno konserwacji budynku czy sprawdzania jego stanu technicznego, jak i utrzymania czystości w częściach wspólnych.

Więcej na ten temat opowiadają eksperci Skanska.