Mieszkanie w stanie deweloperskim, czyli jakie? Rozmawiamy z Filipem Malarskim, Menadżerem ds. Jakości Skanska Residential Development Poland.

Najważniejsze informacje o stanie deweloperskim mieszkania

• Stan deweloperski to etap przygotowania mieszkania do samodzielnego wykończenia. Lokal ma wykonane najważniejsze prace budowlane i instalacyjne, ale zwykle nie jest gotowy do zamieszkania od razu po odbiorze.
• Zakres stanu deweloperskiego może różnić się w zależności od dewelopera i inwestycji. Dlatego zawsze sprawdźmy dokumenty, a nie tylko ogólną nazwę standardu.
• Standard deweloperski określa jakość i szczegółowy zakres wykonania lokalu. Może obejmować między innymi rodzaj okien, sposób przygotowania ścian, parapety, drzwi wejściowe, instalacje, grzejniki czy wykończenie balkonu.
• Stan deweloperski mieszkania zwykle nie obejmuje podłóg, drzwi wewnętrznych, malowania docelowego, zabudowy kuchennej, armatury i wyposażenia łazienki. Wyjątkiem są lokale oferowane w formule wykończenia pod klucz.
• Przed podpisaniem umowy warto porównać standard różnych inwestycji. Dwa mieszkania o podobnym metrażu mogą wymagać innego budżetu na wykończenie.
• W ofercie Skanska można znaleźć mieszkania w stanie deweloperskim oraz rozwiązania dodatkowe, takie jak wykończenie pod klucz Sitta w wybranych inwestycjach czy system smart home Appartme, jeśli jest przewidziany w danym projekcie.

Powiązane inwestycje

Jaśminowy Mokotów

Warszawa, Mokotów, ul. Białego Dębu

Park Skandynawia

Warszawa, Gocław, ul. Optyków 3 i 5 (dawniej ul. Ostrobramska 75)

Holm House

Warszawa, Mokotów, ul. Zdziechowskiego

Stan deweloperski – co to znaczy?

Pytamy eksperta: Czym są standard i stan deweloperski?

Filip Malarski: Mówiąc krótko, stan deweloperski jest tym, co oferuje nam deweloper przy kupnie mieszkania. Powinien być precyzyjnie określony w umowie, z której wyczytujemy, jak wygląda standard danego dewelopera. Porównywanie standardu deweloperskiego między różnymi firmami daje nam wyobrażenie za co płacimy i dlaczego mieszkania różnią się cenowo. Warto się z nim gruntownie zapoznać, żeby nie być zaskoczonym podczas odbioru mieszkania i przygotować się na koszty wykończenia i wyposażenia. Chyba, że wybierzemy mieszkanie wykończone pod klucz, z serii Sitta.

Skanska podpowiada: Stan deweloperski mieszkania – co obejmuje?

Stan deweloperski mieszkania obejmuje elementy, które pozwalają rozpocząć prace wykończeniowe. Dokładny zakres zawsze sprawdźmy w dokumentach konkretnej inwestycji, ponieważ nie każdy deweloper oferuje identyczny standard.

Najczęściej w stanie deweloperskim znajdziemy:

• Podłogi – w mieszkaniu w stanie deweloperskim zwykle wykonane są wylewki podłogowe. To podłoże przygotowane pod dalsze prace, takie jak montaż paneli, desek, płytek lub innego wybranego materiału.
• Ściany i sufity – ściany w stanie deweloperskim mieszkania mogą być otynkowane, wygładzone, zagruntowane albo przygotowane pod malowanie. Zakres zależy od standardu danego dewelopera. Warto sprawdzić, czy po odbiorze wystarczy malowanie, czy potrzebne będą dodatkowe prace.
• Okna, parapety i drzwi wejściowe – ceweloper przekazuje lokal z zamontowanymi oknami oraz drzwiami wejściowymi. W zależności od inwestycji w stanie deweloperskim mogą znaleźć się również parapety wewnętrzne. Sprawdźmy rodzaj stolarki, parametry okien i klasę drzwi.
• Instalacje elektryczne i teletechniczne – w mieszkaniu powinny być rozprowadzone instalacje elektryczne, punkty oświetleniowe, gniazda oraz instalacje teletechniczne zgodnie z dokumentacją. Warto zweryfikować liczbę punktów i ich rozmieszczenie, bo późniejsze zmiany mogą generować dodatkowe koszty.
• Instalacje wodno-kanalizacyjne – stan deweloperski mieszkania obejmuje przygotowane podejścia wodne i kanalizacyjne w kuchni oraz łazience. Nie oznacza to jednak, że łazienka jest wykończona lub wyposażona.
• Ogrzewanie, wentylacja i grzejniki – w lokalu powinny znajdować się elementy systemu ogrzewania przewidziane w projekcie. Mogą to być grzejniki, ogrzewanie podłogowe albo inne rozwiązania, zależnie od inwestycji. Ważna jest też wentylacja, ponieważ wpływa na komfort użytkowania mieszkania.
• Balkon, taras, loggia lub ogródek – jeżeli przynależą do mieszkania, powinny być wykonane zgodnie ze standardem inwestycji. Sprawdźmy nawierzchnię, balustrady, odwodnienie, spadki i sposób wykończenia.
• Części wspólne budynku – przy ocenie mieszkania warto zwrócić uwagę nie tylko na lokal, ale też na budynek: klatki schodowe, windy, garaż, rowerownie, wózkownie, teren wokół inwestycji i rozwiązania dostępnościowe.

Skanska podpowiada: Czego zazwyczaj nie obejmuje stan deweloperski?

Stan deweloperski nie obejmuje finalnego wykończenia wnętrza. Oznacza to, że po odbiorze trzeba zaplanować prace remontowe, zakupy materiałów i montaż wyposażenia.

Najczęściej poza standardem deweloperskim są:

• malowanie docelowe ścian i sufitów,
• podłogi, np. panele, deski, płytki, listwy przypodłogowe,
• drzwi wewnętrzne,
• zabudowa kuchenna,
• sprzęt AGD,
• biały montaż w łazience,
• armatura łazienkowa i kuchenna,
• płytki w łazience i kuchni,
• meble,
• oświetlenie dekoracyjne,
• szafy w zabudowie,
• rolety, zasłony i inne elementy aranżacyjne.

Nie oznacza to, że każda osoba kupująca mieszkanie musi organizować wykończenie samodzielnie. W wybranych inwestycjach można zdecydować się na mieszkanie wykończone pod klucz. W ofercie Skanska takim rozwiązaniem jest Sitta, czyli usługa, w której część decyzji, prac i koordynacji przejmuje zespół odpowiedzialny za wykończenie wnętrza.

Skanska podpowiada: Stan deweloperski mieszkania a wykończenie pod klucz

Stan deweloperski i wykończenie pod klucz odpowiadają na różne potrzeby. Pierwsze rozwiązanie daje większą swobodę aranżacyjną, drugie pozwala ograniczyć czas potrzebny na organizację prac.

Kuchnia w mieszkaniu Sitta

Skanska podpowiada: Standard deweloperski – czy różni się u poszczególnych deweloperów?

Stan deweloperski może różnić się między deweloperami, a nawet między inwestycjami tej samej firmy. Różnice mogą dotyczyć rodzaju stolarki okiennej, przygotowania ścian, jakości materiałów, sposobu wykończenia balkonów, liczby punktów elektrycznych, rozwiązań smart home, a także standardu części wspólnych.

Dlatego przed zakupem mieszkania warto zrobić trzy rzeczy:

• porównać załączniki techniczne do umowy,
• zapytać o elementy, które są dla nas ważne w codziennym użytkowaniu,
• sprawdzić, czy deweloper oferuje rozwiązania dodatkowe, np. wykończenie pod klucz, zmiany lokatorskie lub systemy ułatwiające zarządzanie mieszkaniem.

Pytamy eksperta: Jak znacząco różni się ten standard między różnymi deweloperami mieszkaniowymi?

1. Malarski: Na rynku warszawskim ukształtował się pewien porównywalny standard. Dużo większe różnice, również w cenie, są na przykład w domkach, szeregówkach. Tutaj w zależności od zastanych elementów, takich jak piec czy brama garażowa, możemy spotkać się nawet z różnicą 100 000 złotych przy podobnym metrażu. W budownictwie wielomieszkaniowym nie będzie aż takich rozbieżności, ale warto dokładnie porównywać standard określony w umowie – na przykład to, że my instalujemy od razu parapety nie oznacza, że każdy deweloper tak robi. Warto również sprawdzić, czy okna są wykonane z drewna czy np. oklejone drewnopodobną okleiną.

Drewniana stolarka okienna na osiedlu Jaśminowy Mokotów

Pytamy eksperta: Czy inwestycje Skanska Residential Development Poland też różnią się między sobą?

Filip Malarski: Nasze inwestycje nie są jednakowe. Różni je lokalizacja, styl architektoniczny, a w związku z tym również standard  wykończenia. .  Różnice można dostrzec np. w stolarce okiennej, w jednej inwestycji może być plastikowa, w innej drewniana. Balkony mogą być wykończone innymi materiałami. Jednak są to zwykle drobne  sprawy, trzymamy się obowiązujących w firmie standardów.

Pytamy eksperta: Jak określiłbyś standard mieszkań Skanska?

Filip Malarski: Nie trzeba się martwić o podstawowe sprawy jak, np. osprzęt elektryczny, wylewka podłogi, zamontowane parapety wewnętrzne. Klient może liczyć także na zamontowane grzejniki, rozprowadzoną instalację elektryczną, doprowadzenie światłowodu i przewodów telewizyjnych do mieszkania. W naszym standardzie są też drzwi w klasie antywłamaniowej, co pozwala uzyskać korzystne warunki ubezpieczenia. Dbamy o najwyższą jakość materiałów. Standardowe dla Skanska, a niestandardowe na rynku, są przygotowane pod malowanie, zagruntowane, ściany.

Ściany w mieszkaniu w stanie deweloperskim na osiedlu Park Skandynawia

Skanska podpowiada: Podwyższony standard deweloperski – co to znaczy?

Podwyższony standard deweloperski to pojęcie marketingowe, które nie ma jednej formalnej definicji. Najczęściej oznacza, że deweloper oferuje rozwiązania wykraczające poza rynkowe minimum. Mogą to być lepiej przygotowane ściany, drewniana stolarka okienna, parapety w standardzie, wysokiej jakości drzwi wejściowe, rozbudowana instalacja elektryczna, smart home, staranniej zaprojektowane części wspólne albo trwalsze rozwiązania na balkonach i tarasach.

Przy takim określeniu zawsze warto zapytać: co dokładnie jest podwyższone i w porównaniu z jakim standardem? Dopiero konkretna lista elementów pozwala ocenić, czy dane rozwiązanie realnie wpływa na komfort użytkowania mieszkania i koszty późniejszego wykończenia.

Pytamy eksperta: Słyszy się czasami o „podwyższonym” stanie deweloperskim. Czy tak można określić mieszkania w ofercie Skanska Residential Development Poland?

Filip Malarski: To jeszcze mniej zdefiniowane pojęcie niż stan deweloperski. Jednak pod pewnymi względami wyróżniamy się tu na tle rynku.  Wspomniane ściany o najwyższej jakości czy rozwiązania smart home, które pomału stają się standardem, ale jeszcze nie każdy deweloper je oferuje.

Również przejście na płytki nieklejone na balkonach okazało się przełomowe. To praktycznie bezawaryjne rozwiązanie, które zwalczyło zmorę każdego wykonawcy. Klejone płytki na balkonie to najczęściej poddawana gwarancji kwestia w ciągu 3 lat od oddania mieszkania. Po prostu w naszych warunkach klimatycznych się nie sprawdzają. Na naszych inwestycjach już od 5 lat mamy te nieklejone i nie mamy żadnych zgłoszeń reklamacyjnych, jeśli chodzi o posadzki balkonowe.

Mieszkania kupujemy nie na 3 czy 5 lat, a na 10, 20, całe życie. Warto więc sprawdzić, czy materiały, które stosuje wykonawca będą odporne na eksploatację i warunki atmosferyczne.

Skanska podpowiada: Stan surowy zamknięty a stan deweloperski – najważniejsze różnice

Stan surowy zamknięty i stan deweloperski to dwa różne etapy zaawansowania prac. Stan surowy zamknięty dotyczy przede wszystkim budynku jako konstrukcji, natomiast stan deweloperski odnosi się do lokalu przygotowanego do wykończenia.

Skanska podpowiada: Zakup mieszkania w stanie deweloperskim – na co zwrócić uwagę?

Przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskim zwróćmy uwagę na szczegóły, które mogą wpłynąć na późniejszy koszt wykończenia i wygodę użytkowania lokalu. Najważniejsze informacje powinny być zapisane w dokumentach, dlatego nie opierajmy decyzji wyłącznie na rozmowie sprzedażowej lub wizualizacjach.

Sprawdźmy przede wszystkim:

• zakres standardu deweloperskiego – co dokładnie obejmuje cena mieszkania,
• ściany – czy są tynkowane, gładzone, gruntowane, gotowe pod malowanie,
• wylewki i poziomy podłóg – ważne przy planowaniu paneli, desek lub płytek,
• liczbę punktów elektrycznych – późniejsze przeróbki mogą być kosztowne,
• rozmieszczenie instalacji wodno-kanalizacyjnej – szczególnie w kuchni i łazience,
• okna – materiał, parametry, sposób otwierania, nawiewniki,
• drzwi wejściowe – klasa, akustyka, bezpieczeństwo,
• balkon, loggię, taras lub ogródek – nawierzchnię, odwodnienie, balustrady,
• części wspólne – windy, garaż, rowerownie, wózkownie, teren wokół budynku,
• rozwiązania dostępnościowe – wejścia, podjazdy, windy, szerokość przejść, możliwość dostosowania mieszkania do zmieniających się potrzeb,
• rozwiązania technologiczne – np. smart home, jeśli jest dostępny w danej inwestycji,
• możliwość wykończenia pod klucz – jeśli zależy nam na ograniczeniu liczby decyzji i prac po odbiorze.

Skanska podpowiada: Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim – co sprawdzić?

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim to moment, w którym weryfikujemy, czy lokal został wykonany zgodnie z umową, dokumentacją i standardem inwestycji. Warto przygotować się do niego wcześniej, ponieważ część usterek najlepiej zgłosić przed podpisaniem protokołu.

Podczas odbioru mieszkania w stanie deweloperskim sprawdźmy między innymi:

• zgodność układu mieszkania z dokumentacją,
• powierzchnię lokalu,
• piony, kąty i równość ścian,
• poziomy posadzek,
• jakość tynków i przygotowania ścian,
• okna, parapety i drzwi wejściowe,
• działanie nawiewników, jeśli są przewidziane,
• grzejniki lub inne elementy ogrzewania,
• punkty elektryczne,
• instalację wodno-kanalizacyjną,
• wentylację,
• balkon, taras, loggię lub ogródek,
• ewentualne pęknięcia, zarysowania, ubytki i ślady zawilgocenia.

Przygotujmy też dokumenty, które będą potrzebne do porównania standardu z rzeczywistym stanem mieszkania. Pomocna może być umowa, rzu lokalu, prospekt informacyjny, załącznik ze standardem wykończenia i lista elementów do sprawdzenia.

Więcej praktycznych wskazówek znajdziemy w artykule Skanska: Jak nie dać się zaskoczyć podczas samodzielnego odbioru technicznego mieszkania?

Skanska podpowiada: Jak będzie zmieniał się standard deweloperski mieszkań?

Standard deweloperski mieszkań będzie coraz mocniej związany z komfortem codziennego użytkowania, efektywnością energetyczną, technologią, dostępnością i trwałością zastosowanych rozwiązań. W praktyce oznacza to większą wagę przykładną do wentylacji, ograniczania strat ciepła, systemów smart home, funkcjonalnych części wspólnych i projektowania z myślą o różnych potrzebach mieszkańców.

W kontekście inwestycji mieszkaniowych ważne jest jednak, aby mówić o tych rozwiązaniach konkretnie i bez uproszczeń. Zamiast ogólnych deklaracji sprawdzajmy, jakie systemy zostały zastosowane, w których inwestycjach są dostępne, jakie funkcje oferują i jak wpływają na codzienne użytkowanie lokalu.

W przypadku Skanska przykładem takiego rozwiązania może być system smart home Appartme, jeśli został przewidziany w danej inwestycji. Warto przeczytać więcej o tym, jak smart home pomaga oszczędzać energię w sezonie grzewczym. Warto też zwrócić uwagę na projektowanie dostępne i inkluzywne, o czym więcej w artykule: Projektowanie uniwersalne i dostępność architektoniczna.

Pytamy eksperta: A jak inwestycje Skanska Residential Development Poland radzą sobie z upływem czasu?

Filip Malarski: Z dumą obserwuję, że nasze budynki pięknie się starzeją. Dobrym przykładem jest Holm House – niedługo przystępujemy do budowy 5. etapu w pobliżu poprzednich. Pierwszy Holm House nie odstaje od kolejnych. Na elewacji nie widać wykwitów czy zacieków. O ile zarządca regularnie dba o to, żeby budynek był utrzymywany w należytym stanie, nie zdarza nam się, by coś rdzewiało, odpadało, czy łuszczyło z biegiem czasu. Nasze budynki naprawdę bronią się w wieloletnim okresie eksploatacyjnym.

Pytamy eksperta: Skoro mówimy o przyszłości… jak będzie zmieniał się standard mieszkań? Jeszcze parę lat temu nikt nie spodziewałby się rozwiązań energooszczędnych, systemów smarthome… Co według Ciebie nas czeka w najbliższych latach?

Filip Malarski: Nie mam najmniejszych wątpliwości, w którą stronę się będzie rozwijało się budownictwo wielorodzinne. Musi ono skorzystać z rozwiązań znanych z budownictwa biurowego, czyli zaawansowanych systemów wentylacyjnych.

Zaczęliśmy od wentylacji grawitacyjnej, czyli takiej, gdzie każdy miał swój komin w kuchni i w łazience. To rozwiązanie wadliwe, które powodowało nawiewanie zimnego powietrza zimą, a w okresach przejściowych, kiedy powietrze stoi – w ogóle nie działało. Gdy zaczęto stosować wentylację mechaniczną, pojawił się inne  problem związane  ilością zaciąganego i wywiewanego powietrza z mieszkania. Mieszkańcy skarżą się na dyskomfort i zimne powietrze nawiewane z zewnątrz. Chodzi o zachowanie wygodnej temperatury i oszczędności – aż 40% utraty ciepła w budynkach jest spowodowane systemem wentylacji.

Według mnie przyszłością budownictwa mieszkalnego są rozwinięte technologicznie instalacje wentylacyjne oraz szeroko rozumiany odzysk energii cieplnej.

Ciekawa przyszłość nas czeka! Dziękuję za rozmowę.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o stan deweloperski

Stan deweloperski – co to właściwie jest?

Stan deweloperski to zakres prac wykonanych przez dewelopera przed przekazaniem mieszkania kupującemu. Najczęściej obejmuje m.in. tynki, wylewki, okna, drzwi wejściowe, instalacje, ogrzewanie i przygotowanie lokalu do dalszego wykończenia. Dokładny zakres sprawdźmy w umowie i załączniku technicznym.

Stan deweloperski – co zawiera?

Stan deweloperski mieszkania zwykle zawiera wykonane ściany i sufity w określonym standardzie, wylewki podłogowe, rozprowadzone instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne, zamontowane okna, drzwi wejściowe, parapety, grzejniki oraz wykończony balkon, taras, loggię lub ogródek, jeśli przynależą do mieszkania. Zakres może różnić się w zależności od dewelopera i inwestycji.

Czy standard deweloperski i stan deweloperski to to samo?

Standard deweloperski i stan deweloperski to nie do końca to samo. Stan deweloperski oznacza etap przygotowania mieszkania do wykończenia, a standard deweloperski opisuje szczegółowy zakres i jakość wykonania. Dlatego dwa mieszkania mogą być sprzedawane w stanie deweloperskim, ale różnić się standardem, np. rodzajem okien, przygotowaniem ścian, liczbą punktów elektrycznych lub rozwiązaniami dodatkowymi.

O rozmówcy

Filip Malarski jest Menadżerem ds. Jakości w Skanska Residential Development Poland. Odpowiada za nadzór nad standardem wykonania inwestycji mieszkaniowych oraz wdrażanie rozwiązań podnoszących trwałość i komfort użytkowania budynków. W swojej pracy koncentruje się na jakości materiałów, technologii budowlanych oraz długoterminowej eksploatacji mieszkań.