Kiedy nie obowiązuje rękojmia dewelopera? Praktyczny poradnik dla właścicieli
10 kwietnia 2026
Zakup nowego mieszkania to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Emocje, plany i znalezione w sieci inspiracje splatają się wówczas ze spontanicznymi decyzjami remontowym. A wtedy najłatwiej o błąd. Nabywcy często zapominają, że w momencie odbioru mieszkania stają się nie tylko właścicielami, ale również osobami odpowiedzialnymi za prawidłowe użytkowanie nieruchomości. Czego nie robić, by zachować prawo rękojmi? Sprawdźmy.
Czym jest prawo rękojmi?
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne lub prawne nieruchomości, które mogą ujawnić się po jej przekazaniu właścicielowi. Wynika ona bezpośrednio z przepisów prawa (dokładnie art. od 556 do 576 Kodeksu cywilnego) i:
- obowiązuje przez 5 lat od momentu wydania mieszkania,
- obejmuje np. problemy z instalacjami, nieszczelności czy nieprawidłowo wykonane elementy budowlane,
- daje właścicielowi możliwość zgłoszenia wady i żądania jej usunięcia.
Warto pamiętać, że rękojmia jest podstawową i najczęściej stosowaną podstawą reklamacji wobec dewelopera. Nie każdy deweloper udziela bowiem dodatkowej gwarancji, która jest dobrowolnym zobowiązaniem, funkcjonującym niezależnie od rękojmi.
>> To ważne: Co obejmuje rękojmia dewelopera i obowiązki administratora budynku?
Powiązane inwestycje
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?
Pamiętajmy, że odpowiedzialność dewelopera w ramach rękojmi dotyczy elementów wykonanych przez niego lub jego wykonawców. Jeśli właściciel wprowadzi zmiany w mieszkaniu – np. przeniesie instalacje, przebuduje ściany lub zmodyfikuje elementy techniczne lokalu – może to ograniczyć możliwość dochodzenia roszczeń w zakresie zmienionych części.
Dlatego przy zgłaszaniu usterek ważne jest prawidłowe użytkowanie mieszkania oraz dokumentowanie zauważonych problemów. Ułatwia to ustalenie przyczyny wady i sprawne przeprowadzenie procesu jej usunięcia.
Jak nie stracić prawa z tytułu rękojmi?
Nawet dobrze zaplanowane i profesjonalnie wykonane prace wykończeniowe mogą wpłynąć na możliwość skorzystania z prawa do rękojmi, jeśli nie zostaną dopilnowane kluczowe kwestie formalne (np. związane z umową).
1. Pilnuj ekipy remontowej
Najczęstsze problemy z utratą gwarancji z tytułu rękojmi wynikają z nieprawidłowo wykonanych prac wykończeniowych lub zmian w instalacjach. To nie oznacza, że winni są sami fachowcy – odpowiedzialność za przestrzeganie standardów spoczywa na właścicielu mieszkania. Dlatego:
- bądźmy obecni podczas kluczowych prac,
- upewnijmy się, że ekipa zna projekt i parametry techniczne,
- dokumentujmy postęp prac zdjęciami lub protokołami.
Takie działania mogą nam pomóc w przyszłości wykazać, że ewentualna wada nie powstała w wyniku prac wykończeniowych.
>> Pamiętajmy: Eksperci ostrzegają, że ekipy remontowe po wykonaniu prac rzadko wracają, by poprawić swoje błędy, a częściej po prostu znikają po zakończeniu prac.<<
2. Nie ingerujmy w elementy konstrukcyjne, jeśli zależy nam na usunięciu wad
Ściany nośne, stropy czy elementy konstrukcyjne budynku nie podlegają „aranżacji”. Ich naruszenie bez projektu i zgód to:
- zagrożenie bezpieczeństwa konstrukcji,
- utrudnienia dochodzenia roszczeń z rękojmi, jeśli wada będzie związana z ingerencją w konstrukcję budynku,
- odpowiedzialność finansowa,
- w skrajnych przypadkach konsekwencje prawne.
Złota zasada: jeśli nie mamy pewności, czy dana ściana jest nośna, traktujmy ją jak element konstrukcyjny budynku, dopóki specjalista nie stwierdzi inaczej.
>> Sprawdźmy: Efektywność energetyczna w praktyce – jak nowoczesne budynki pomagają obniżać rachunki zimą
3. Uważajmy na instalacje
Jeżeli chcemy ubiegać się o naprawy z tytuły rękojmi za wady po odbiorze mieszkania, postarajmy się nie dokonywać zmian w instalacjach. Jeśli zostaną one przerobione lub przeniesione, ustalenie przyczyny ewentualnej awarii może być bardzo trudne. Dlatego zachowajmy szczególną ostrożność przy takich elementach jak:
Wentylacja (zwłaszcza w kuchni)
Montaż zbyt wydajnego okapu podłączonego do niewłaściwego kanału wentylacyjnego może zaburzyć działanie wentylacji w całym pionie budynku. Z kolei szczelna zabudowa meblowa, która ogranicza dostęp do przewodów, utrudnia ewentualne naprawy i może stanowić podstawę do odmowy uznania reklamacji.
Pamiętajmy, że wentylacja jest elementem wspólnego systemu – nie dotyczy wyłącznie jednego mieszkania czy kuchni.
| Z życia wzięte:
Zapachy z kuchni sąsiada przez brak klapy zwrotnej Mieszkańcy w budynkach wielorodzinnych regularnie zgłaszają problemy dotyczące wentylacji kuchennej. W pionie wentylacyjnym znajduje się jedna instalacja obsługująca kilka mieszkań. Aby zapachy nie cofały się do innych lokali, montowane są specjalne klapy zwrotne. Podczas montażu kuchni ekipy wykończeniowe często:
Efekt? Kiedy sąsiad gotuje, zapachy mogą trafiać do mieszkania piętro wyżej. Inny przykład? Remont jednego mieszkania może uszkodzić wentylację całego pionu. Podczas prac w mieszkaniach powstaje ogromna ilość pyłu budowlanego. Jeśli instalacja wentylacyjna nie zostanie odpowiednio zabezpieczona, może on dostać się do przewodów wentylacyjnych. W wielu budynkach wentylatory obsługujące pion znajdują się na dachu. Jeśli pył budowlany trafi do instalacji, może uszkodzić wentylator. Skutek jest odczuwalny dla wszystkich mieszkańców pionu – pojawia się głośna praca instalacji i hałas w mieszkaniach. W takiej sytuacji koszt naprawy może obciążyć wspólnotę mieszkaniową, a nie dewelopera. |
Łazienka i instalacje wodne – wrażliwe punkty naszych mieszkań
Wszelkie zmiany w instalacjach wodno-kanalizacyjnych i grzewczych wymagają szczególnej ostrożności. Przenoszenie rur bez zapewnienia odpowiedniego dostępu serwisowego, niewłaściwe mocowanie grzejników, zmiana ich parametrów czy nieprawidłowa izolacja pod płytkami mogą nie tylko skutkować utratą uprawnień z tytułu rękojmi, ale także prowadzić do poważnych strat finansowych (np. w związku z potencjalnymi awariami).
Nieprawidłowe podłączenie odpływów lub niewłaściwe nachylenie rur może powodować częste zatory i zalania. W przypadku pionów kanalizacyjnych jeden błąd w lokalu może prowadzić do problemów w sąsiednich mieszkaniach – np. cofania się ścieków czy przecieków na niższych kondygnacjach. Usunięcie takich usterek bywa kosztowne i często wymaga ingerencji w podłogi oraz ściany, dlatego ich prawidłowe wykonanie już na początku ma kluczowe znaczenie.
>> Przeczytajmy: Jak szara woda staje się cennym zasobem?
| Z życia wzięte:
Samodzielne przeróbki instalacji wodnej Nowy właściciel mieszkania postanowił zmienić układ łazienki – hydraulik przesunął odpływ prysznica i część instalacji. Po kilku miesiącach pojawił się problem z przeciekającą rurą w ścianie. Deweloper odmówił naprawy, wskazując, że instalacja została zmodyfikowana przez osoby trzecie, więc nie można ustalić, czy usterka wynika z błędu wykonawczego czy przeróbki. Tymczasem instalacje wodno-kanalizacyjne czy ogrzewanie to elementy, które normalnie podlegają odpowiedzialności z tytułu rękojmi dewelopera, jeśli wada wynika z błędów montażowych. |
Instalacja elektryczna
Zmiany punktów elektrycznych powinny być dokonywane wyłącznie przez wykwalifikowane osoby. Ich przenoszenie bez projektu i uprawnień może:
- skutkować utratą reklamacji,
- stanowić zagrożenie pożarowe,
- utrudnić dochodzenie roszczeń ubezpieczeniowych.
Nieprzemyślane zmiany mogą spowodować utratę prawa do reklamacji wynikającej z rękojmi na całe mieszkanie lub jego fragment. Ekipy często:
- wyburzają ściany z istniejącymi gniazdami,
- przesuwają obwody metodą „na skróty”,
- stosują nieoryginalne elementy instalacyjne,
- nie dokumentują zmian.
W efekcie, mieszkańcy zgłaszają awarię gniazd, które zgodnie z projektem nigdy nie powinny zmienić miejsca. A po ukończonym remoncie trudno już ustalić, co zostało przerobione, bo wszystko zostało ukryte pod tynkiem. Do najczęstszych błędów należą:
- przenoszenie gniazdek i obwodów bez zachowania zasad bezpieczeństwa – co kończy się niedziałającymi punktami lub przeciążeniem układu,
- nieprawidłowe łączenie lub rozpinanie instalacji, co powoduje wybijanie bezpieczników,
- nadmierne obciążanie obwodów przez dokładanie wielu punktów świetlnych i urządzeń,
- ukrywanie błędów pod tynkiem, przez co po remoncie trudno ustalić, co zostało zmienione,
- wykonywanie elektryki przez ekipę „od wszystkiego”, która nie ma specjalizacji.
| Z życia wzięte:
Migające światła w mieszkaniu Właścicielom mieszkania w późnym wieczorem zaczęły migać światła. Początkowo wyglądało to na przepalającą się żarówkę, jednak po chwili nastąpiła całkowita awaria elektryczności. Wezwany na miejsce elektryk po oględzinach stwierdził: • źle położoną część instalacji, • brak odpowiednich zabezpieczeń, • istotne błędy wykonawcze I przestrzegł, by unikać ekip wykończeniowych, które „znają się na wszystkim”, bo często zajmują się elektryką bez uprawnień: podłączają obwody niezgodnie z projektem, a błędy wychodzą na jaw dopiero po czasie. |
Instalacja grzewcza: grzejniki i ich moc
Wymiana grzejników bez przeliczenia parametrów może zaburzyć pracę instalacji centralnego ogrzewania. Zbyt słaby grzejnik oznacza niedogrzanie mieszkania, a zbyt mocny zaburzy funkcjonowanie całego pionu. Nieprawidłowy montaż to dodatkowo ryzyko przecieków.
Bardzo popularną zmianą podczas wykańczania mieszkania jest przenoszenie grzejników.
Wykonawcy często:
- skracają lub przedłużają instalację,
- łączą elementy różnych systemów rur,
- montują grzejniki o innych parametrach.
Na początku wszystko działa prawidłowo, ale po pół roku czy dwóch latach może pojawić się problem – instalacja zaczyna się rozszczelniać i woda powoli wycieka w ścianę lub pod posadzkę.
| Z życia wzięte:
Przeniesienie grzejnika spowodowało zalanie pięciu kondygnacji W jednym z przypadków przeniesienie grzejnika w trakcie remontu doprowadziło do nieszczelności instalacji. Woda przez długi czas sączyła się w ścianach i instalacjach bez wiedzy właścicieli. Problem okazał się bardzo poważny – wilgoć pojawiła się w kilku mieszkaniach na pięciu kondygnacjach. Dodatkowo, właściciel mieszkania, w którym wykonywano remont, nie miał ubezpieczenia – a koszty napraw w takich sytuacjach mogą sięgać dziesiątek tysięcy złotych. W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy przeciek ujawnia się dopiero po kilku latach, a woda zdążyła już uszkodzić kilka mieszkań. |
4. Nie zabudowujmy instalacji „na stałe”
Częstym błędem jest szczelna zabudowa wszystkiego, co techniczne. Tymczasem zawory, rozdzielacze, połączenia wodne i kanały wentylacyjne powinny mieć zapewniony dostęp z zewnątrz. Jeśli usunięcie usterki będzie wymagało demontażu mebli czy płytek – koszt takich prac najczęściej spada na właściciela.
>> To ważne: Jak nie dać się zaskoczyć podczas samodzielnego odbioru technicznego mieszkania?
5. Zwróćmy uwagę na akustykę i podłogi
Często zdarza się, że właściciele przy zmianie podłóg zapominają o podkładzie akustycznym, co może zmniejszyć izolacyjność stropu. Jeśli sąsiedzi zgłoszą dyskomfort będący skutkiem naszej ingerencji w akustykę budynku, może to skutkować koniecznością przywrócenia pierwotnych parametrów. W takich sytuacjach odpowiedzialność finansowa spoczywa na właścicielu lokalu.
Parametry akustyczne budynku wynikają z projektu – ich pogorszenie może zostać uznane za ingerencję w standard techniczny lokalu.
| Z życia wzięte:
Właściciel narzeka na hałas dochodzący od sąsiada Jednym z częstszych problemów zgłaszanych przez mieszkańców jest nagłe pogorszenie izolacji akustycznej między mieszkaniami. W praktyce często okazuje się, że przyczyną jest remont wykonany w sąsiednim lokalu. Podczas wykańczania mieszkania ekipa wkuła instalację wodną lub elektryczną w ścianę oddzielającą dwa mieszkania. Problem w tym, że taka ściana ma określone parametry akustyczne. Po wykonaniu bruzd pod instalację jej izolacyjność spada – i po zakończeniu remontu mieszkańcy zaczynają słyszeć rozmowy, kroki albo szum wody u sąsiada. Co gorsza, po wykończeniu łazienki i zabudowaniu ściany naprawa takiego problemu jest w praktyce bardzo trudna. |
6. Uważajmy na balkony i tarasy
Jako konsumenci mamy różne prawa, ale też obowiązki. Dlatego nie możemy zapominać, że balkon to element konstrukcyjny budynku. Przewiercanie płyty, ingerencja w izolację przeciwwilgociową czy zmiana warstw bez zachowania odpowiednich spadków może prowadzić do przecieków i zawilgocenia u sąsiada poniżej. W takich sytuacjach odpowiedzialność finansowa spoczywa na właścicielu lokalu.
>> To ważne: Co mogę na balkonie? Poznaj swoje prawa i obowiązki
| Z życia wzięte:
Przewiercony taras i problem sąsiada z dołu Zdarzają się przypadki, gdy właściciel mieszkania montuje pergolę albo zabudowę i przewierca izolację przeciwwodną. Woda zaczyna wtedy przedostawać się do konstrukcji stropu. Najczęściej problem zauważa dopiero sąsiad z mieszkania poniżej, gdy na suficie pojawia się wilgoć. Naprawa takiej izolacji bywa bardzo kosztowna – czasem wymaga rozebrania całej nawierzchni tarasu. |
7. Nie wykonujmy napraw „na własną rękę”
Samodzielne próby naprawy wadliwych instalacji i systemów może utrudnić ustalenie pierwotnej przyczyny usterek i tym samym skomplikować dochodzenie roszczeń z prawa rękojmi. Dlatego zgłaszajmy wady rzeczy bezpośrednio do dewelopera lub autoryzowanego serwisu.
| Z życia wzięte:
Pęknięcie tynku na ścianie Zdarzyło się, że kilka miesięcy po odbiorze mieszkania właściciel zauważył pęknięcia tynku w salonie. Zamiast zgłosić problem deweloperowi, od razu zamówił ekipę remontową, która zaszpachlowała i pomalowała ściany. Po roku pęknięcia pojawiły się ponownie – tym razem większe. Gdy zgłosił problem do dewelopera, spotkał się z odmową uznania reklamacji, ponieważ wcześniejsza ingerencja utrudniła ustalenie przyczyny wady. W praktyce pęknięcia tynków czy posadzek należą do najczęściej zgłaszanych problemów w nowych mieszkaniach i zazwyczaj podlegają reklamacji – pod warunkiem, że właściciel wcześniej nie ingerował w element objęty odpowiedzialnością dewelopera. |
8. Pilnujmy dokumentacji i niezwłocznie zgłaszajmy usterki na piśmie
Aby nie utracić uprawnień:
- zachowuj protokół odbioru mieszkania,
- archiwizuj korespondencję z deweloperem,
- zgłaszaj wady w formie pisemnej,
- dokumentuj wady zdjęciami.
Dobra dokumentacja ma często kluczowe znaczenie w uznawaniu wad dotyczących nieruchomości, a jej brak może utrudnić dochodzenie praw wynikających z rękojmi.
| Z życia wzięte:
Brak dokumentacji usterek Właścicielka mieszkania zgłosiła usterkę drzwi balkonowych telefonicznie w biurze sprzedaży. Po kilku tygodniach problem wrócił, ale deweloper twierdził, że nie ma żadnego zgłoszenia w systemie. W praktyce reklamacje najlepiej składać pisemnie lub mailowo z dokumentacją zawierającą m.in. dane lokalu, datę odbioru i opis wady. |
9. Nie ignorujmy instrukcji użytkowania
Instrukcja użytkowania lokalu lub budynku przekazywana przez dewelopera zawiera informacje dotyczące prawidłowej eksploatacji mieszkania oraz jego instalacji. Znajdują się w niej m.in.:
- zasady korzystania z instalacji (wentylacja, ogrzewanie, elektryka, instalacja wodno-kanalizacyjna),
- informacje o materiałach wykończeniowych i sposobie ich pielęgnacji
- wskazówki dotyczące konserwacji (np. regulacja okien, czyszczenie kratek wentylacyjnych)
- wskazówki dotyczące konserwacji,
- zalecenia dotyczące użytkowania części wspólnych.
Przestrzeganie tych zaleceń może pomóc uniknąć problemów eksploatacyjnych i sporów dotyczących przyczyn powstania usterek.
>> To ciekawe: Psy i inne zwierzęta na osiedlu mieszkaniowym – co jest prawnym obowiązkiem właścicieli, a co dobrą praktyką?
10. Pamiętajmy o ubezpieczeniu mieszkania
Nawet przy zachowaniu wszelkich środków ostrożności, ryzyko awarii nigdy nie znika całkowicie. Mimo to, dom lub mieszkanie w 2024 roku ubezpieczył tylko co drugi Polak. Co więcej, dane opublikowane przez PZU w 2025 roku pokazały, że blisko połowa nieruchomości w Polsce nie ma wystarczającego pokrycia ubezpieczeniowego, co daje efekt tzw. niedoubezpieczenia. A rosnące ceny materiałów budowlanych i usług to wyższe koszty ewentualnych remontów czy napraw.
Pamiętaj, że roczna składka ubezpieczenia mieszkania to zwykle kilkaset złotych, podczas gdy naprawa szkody może kosztować kilka lub kilkadziesiąt tysięcy złotych. Odpowiednia polisa może ochronić Cię przed bardzo kosztownymi konsekwencjami.
FAQ: najczęstsze pytania o ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi
1. Kiedy następuje wyłączenie lub ograniczenie prawa rękojmi?
Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi – w naszym przypadku dewelopera – następuje m.in. wtedy, gdy kupujący wiedział o istniejących wadach w chwili zakupu mieszkania.
2. Jak długo obowiązuje rękojmia od dewelopera?
Rękojmia od dewelopera trwa 5 lat od momentu wydania nieruchomości nabywcy.
3. Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki z tytułu rękojmi?
Deweloper, na usunięcie usterki z tytułu rękojmi, ma 30 dni kalendarzowych (liczonych od momentu spisania protokołu).
4. Czy rękojmia i gwarancja jest tym samym?
Nie, rękojmia i gwarancja są czymś innym – zarówno względem kupującego, jak i sprzedawcy (przedsiębiorcy czy też dewelopera). Prawo rękojmi jest obowiązkowe i wynika z przepisów. Wyłączenie odpowiedzialności z jej tytułu musi być zgodne z zapisami w kodeksie cywilnym. Natomiast gwarancja to dobrowolne oświadczenie gwaranta (w przypadku mieszkań – dewelopera), z własnymi warunkami.
[1] https://media.pzu.pl/pl/informacje-prasowe/szczegoly/pzu-rosnie-zainteresowanie-ubezpieczeniami-domow-i-mieszkan (dostęp: 02.04.2026).
Mogą Ci się spodobać
Napisz komentarz
Witaj na blogu Skanska
Znajdziesz tu porady aranżacyjne oraz remontowe, informacje o nowoczesnym budownictwie mieszkaniowym, a także rozmowy z inspirującymi ludźmi i wiele ciekawostek o życiu w dużym mieście.
Odpowiedz na komentarz