Zanim nabędziemy prawo własności lokalu mieszkalnego lub zanim przyszłe mieszkanie w ogóle powstanie, możemy zabezpieczyć nasze prawo do jego zakupu. W tym celu podpisujemy z deweloperem umowę przedwstępną lub deweloperską. Sprawdźmy, co to za dokumenty.

Najważniejsze informacje o umowie przedwstępnej kupna nieruchomości i umowie deweloperskiej

• Umowa przedwstępna kupna nieruchomości zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży.
• Umowa deweloperska dotyczy zwykle lokalu, który jest jeszcze w budowie lub ma dopiero powstać, a deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu na nabywcę.
• Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Przy umowie przedwstępnej akt notarialny nie zawsze jest obowiązkowy, ale może lepiej zabezpieczać interesy stron.
• W umowie powinny znaleźć się najważniejsze informacje o lokalu, cenie, terminach, standardzie, harmonogramie płatności i zasadach przeniesienia własności.
• Przy umowie deweloperskiej ważny jest prospekt informacyjny, ponieważ zawiera dane o inwestycji, otoczeniu, deweloperze, lokalu i warunkach przedsięwzięcia.
• Wpłaty nabywcy przy umowie deweloperskiej są objęte mechanizmami ochrony, między innymi mieszkaniowym rachunkiem powierniczym oraz Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym.
• Przed podpisaniem dokumentów warto sprawdzić standard deweloperski, termin odbioru i zasady zgłaszania usterek, ponieważ mają wpływ na późniejsze wykończenie i przeprowadzkę.
• W Skanska możemy omówić dokumenty z doradcą, a w przypadku finansowania kredytem skorzystać także ze wsparcia ekspertów finansowych.

Powiązane inwestycje

Mazowiecka 21

Kraków, Krowodrza, Mazowiecka 21

Awangarda Mogilska

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. Mogilska

NU Warszawa Wola

Warszawa, Wola, ul. Kolejowa

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości – co to jest?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to taka, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Taki dokument określa ważne postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym termin jej podpisania. Jeśli umowa przedwstępna nie zawiera takiego terminu, strony muszą wyznaczyć go w przeciągu roku od chwili jej podpisania.

Z definicji prawnej wynika więc, że umowa przedwstępna kupna nieruchomości zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości właściwej umowy kupna-sprzedaży. Zawiera ona najważniejsze postanowienia docelowego dokumentu.

Przeczytaj też: Zakup nowego mieszkania krok po kroku

Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną kupna mieszkania?

Umowę przedwstępną kupna mieszkania podpisuje się zwykle wtedy, gdy lokal jest już gotowy do sprzedaży albo znajduje się na takim etapie, że strony mogą ustalić krótki termin zawarcia umowy przenoszącej własność. W przypadku rynku pierwotnego może dotyczyć lokalu, dla którego uzyskano już pozwolenie na użytkowanie.

W Skanska umowa przedwstępna może pojawić się wtedy, gdy kupujemy lokal gotowy lub taki, dla którego proces inwestycyjny jest na zaawansowanym etapie. Konkretna forma dokumentu zależy od statusu prawnego lokalu, etapu inwestycji oraz warunków zakupu.

Czy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest obowiązkowa?

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości nie zawsze musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ale taka forma daje silniejszą ochronę. Jeżeli umowa przedwstępna jest podpisana u notariusza i zawiera odpowiednie postanowienia, łatwiej dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy druga strona uchyla się od finalizacji transakcji.

W Skanska umowę przedwstępną podpisujemy w formie aktu notarialnego. Dzięki temu zabezpieczamy interesy nabywcy i prawo do nabycia wskazanej w umowie nieruchomości.

Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną kupna mieszkania w formie aktu notarialnego, do działu III księgi wieczystej lokalu może zostać wpisane roszczenie nabywcy. Taki wpis pomaga zabezpieczyć prawo do zakupu danej nieruchomości.

Co ważne, jako nabywca pokrywamy wszystkie koszty notarialne związane z podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Na co zwrócić uwagę przy umowie przedwstępnej?

Warto wiedzieć, że umowę przedwstępną zawieramy w przypadku obiektów z pozwoleniem na użytkowanie. To oznacza relatywnie krótki okres przeniesienia tytułu własności. Reguła ta dotyczy nieruchomości mieszkalnych. Jeśli chcesz kupić lokal usługowy, umowa przedwstępna kupna nieruchomości obowiązuje bez względu na stan realizacji.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości musi zawierać najistotniejsze postanowienia docelowej umowy. To informacje takie jak:

• miejsce i data podpisania,
• dane stron umowy,
• przedmiot sprzedaży z danymi: adresem, numerem księgi wieczystej, położeniem, powierzchnią,
• określone prawo własności,
• cena nieruchomości,
• sposób i termin płatności,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• informacje o zadatku lub zaliczce, jeśli występują,
• warunki odstąpienia od umowy, jeśli zostały przewidziane,
• podpisy obu stron.

Jako jedna ze stron możemy zawrzeć dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej, o ile są zgodne z prawem i zaakceptowane przez drugą stronę.

Zadatek a zaliczka przy umowie przedwstępnej

Zadatek i zaliczka nie oznaczają tego samego, dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej zawsze sprawdźmy, jaką formę takiej początkowej płatności przewiduje umowa. Różnica ma znaczenie szczególnie wtedy, gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Czym zatem różni się zadatek od zaliczki?

 Umowa deweloperska – co to jest?

Według definicji zawartej w tzw. ustawie deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 roku umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku, a następnie przekazania prawa własności lokalu mieszkalnego nabywcy. Kupujący z kolei zobowiązuje się do zapłaty pieniężnej w zamian za nabycie tego prawa.

W umowie deweloperskiej strony ustalają:

• przedmiot umowy przenoszącej własność,
• cenę nieruchomości,
• szczegóły dotyczące inwestycji, budynku i lokalu,
• terminy realizacji i przeniesienia własności,
• harmonogram płatności,
• standard wykończenia,
• informacje dotyczące funkcjonowania lokalu.

Umowę deweloperską należy bezwzględnie podpisać w formie aktu notarialnego. Podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, skutkuje to wpisaniem roszczenia do księgi wieczystej.

Na co zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej?

W przypadku umowy deweloperskiej nabywca wpłaca kolejne części ceny nieruchomości na rachunek powierniczy. To specjalne konto bankowe, które należy do dewelopera. Ma ono zabezpieczyć nas przed utratą dokonanych wpłat w razie wstrzymania budowy lub kłopotów finansowych samego dewelopera. W Skanska finansujemy budowę mieszkań z własnych środków.

Na co jeszcze uważać przy umowie deweloperskiej? Obowiązkowym, wynikającym z art. 17 ustawy deweloperskiej dodatkiem do tego rodzaju umowy jest prospekt informacyjny.

To dokument, który zawiera wszystkie dane o realizowanej inwestycji i jej otoczeniu oraz o samym deweloperze. Musi być przygotowany jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. Zawsze należy zapoznać się z prospektem informacyjnym, zanim podejmiemysz decyzję o zakupie lokalu.

Dowiedz się więcej: Standard deweloperski: czego się spodziewać, planując zakup nowego mieszkania?

Umowa deweloperska – na co uważać?

Przy umowie deweloperskiej uważajmy na niejasne terminy, nieprecyzyjny opis lokalu, brak spójności między dokumentami i niedoszacowanie kosztów po zakupie. Sama cena mieszkania to nie wszystko. Znaczenie mają także koszty notarialne, wykończenie, miejsce postojowe, komórka lokatorska, opłaty eksploatacyjne i ewentualne finansowanie.

Pamiętajmy, że umowa deweloperska nie daje jeszcze prawa własności do nieruchomości. Zyskujemy je dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej prawo własności. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do późniejszego przekazania prawa własności nabywcy.

Dokument ten dotyczy lokali mieszkalnych na różnych etapach budowy, dlatego na prawo własności możemy czekać od kilku miesięcy do kilku lat, zależnie od harmonogramu inwestycji.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdźmy szczególnie:

• czy dane lokalu zgadzają się z kartą mieszkania,
• czy cena obejmuje wszystkie uzgodnione elementy,
• czy miejsce postojowe i komórka lokatorska są opcjonalne czy obowiązkowe,
• czy terminy są jasno określone,
• jak wygląda procedura odbioru,
• kiedy nastąpi przeniesienie własności,
• jakie są warunki odstąpienia od umowy,
• jakie obowiązki ma deweloper,
• jakie obowiązki ma nabywca,
• czy prospekt informacyjny jest spójny z umową.

Co zawiera umowa deweloperska?

W umowie powinny znajdować się informacje dotyczące:

• harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego,
• terminów rozpoczęcia budowy, zakończenia inwestycji i odbioru nieruchomości,
• dokładnego opis nieruchomości (stan prawny, położenie w strukturze budynku, powierzchnia, warunki zabudowy, standard wykończenia),
• opisu udogodnień takich jak: garaż, winda, komórki lokatorskie, powierzchnia rekreacyjna, lokale handlowo-usługowe).

Cennym dodatkiem w umowie deweloperskiej są mapki i rzuty architektoniczne, które potwierdzają położenie lokalu i całego budynku.

Musimy też wiedzieć, że koszt umowy deweloperskiej u notariusza po połowie ponoszą i nabywca, i deweloper.

To może Ci się przydać: Zapytaj eksperta Skanska: jak wygląda proces odbiorowy?

Jak sprawdzić spójność umowy przedwstępnej i deweloperskiej, prospektu i standardu?

Spójność umowy przedwstępnej i umowy deweloperskiej, prospektu i standardu sprawdzimy, porównując najważniejsze dane w dokumentach. Jeżeli w jednym miejscu widnieje inny metraż, termin, opis standardu lub informacja o przynależnościach, poprośmy o wyjaśnienie przed podpisaniem aktu.

Przygotujmy prostą checklistę:

• numer lokalu,
• powierzchnia mieszkania,
• położenie w budynku,
• liczba pokoi,
• balkon, taras, ogródek lub loggia,
• miejsce postojowe,
• komórka lokatorska,
• cena,
• harmonogram płatności,
• termin odbioru,
• termin przeniesienia własności,
• standard deweloperski,
• sposób finansowania inwestycji,
• informacje o częściach wspólnych.

Jeżeli korzystamy z kredytu hipotecznego, sprawdźmy dokumenty z wyprzedzeniem. Bank może wymagać konkretnych załączników, a ich brak może wydłużyć proces kredytowy. W Skanska można skorzystać z informacji dostępnych na stronie Wsparcie w uzyskaniu kredytu.

[H2] Umowa przedwstępna a umowa deweloperska – najważniejsze różnice

Umowa przedwstępna i umowa deweloperska mają podobny cel, czyli prowadzą do zakupu nieruchomości, ale stosuje się je w innych sytuacjach. Umowa przedwstępna zwykle dotyczy lokalu gotowego do sprzedaży, a umowa deweloperska lokalu w budowie.

Jak wygląda proces podpisania umowy przedwstępnej i deweloperskiej w Skanska?

Proces podpisania umowy przedwstępnej i deweloperskiej w Skanska zależy od wybranego lokalu, etapu inwestycji i sposobu finansowania. Inaczej może wyglądać zakup mieszkania gotowego, a inaczej lokalu, który jest jeszcze w budowie.

Najczęściej proces obejmuje:

• wybór mieszkania,
• rozmowę z doradcą,
• analizę dostępnych dokumentów,
• ustalenie sposobu finansowania,
• podpisanie właściwego rodzaju umowy,
• realizację harmonogramu płatności,
• odbiór mieszkania,
• podpisanie umowy przenoszącej własność,
• wykończenie i przeprowadzkę.

W zależności od inwestycji możemy zapytać również o dodatkowe rozwiązania, np. miejsce postojowe, komórkę lokatorską, możliwość wykończenia wnętrza, wsparcie kredytowe lub informacje dotyczące standardu i części wspólnych.

Aktualne lokale dostępne w ofercie znajdziemy na stronie Lista mieszkań Skanska.

Umowa przedwstępna i deweloperska, podsumowanie – co warto wiedzieć?

Najważniejsze, co warto wiedzieć o umowie przedwstępnej i deweloperskiej, to że oba dokumenty zabezpieczają drogę do zakupu nieruchomości, ale działają w innych sytuacjach. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości prowadzi do zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa deweloperska reguluje zakup lokalu, który dopiero powstaje lub jest w trakcie budowy.

W Skanska umowy pomagają zabezpieczyć prawo nabywcy do zakupu nieruchomości. Eksperci dokładnie wyjaśniają szczegóły dotyczące dokumentów podczas spotkań z klientami, aby cały proces był możliwie przejrzysty.

Przed podpisaniem dokumentów pamiętajmy, aby:

• przeczytać umowę i załączniki,
• sprawdzić prospekt informacyjny,
• porównać metraż, standard i termin odbioru,
• zapytać o koszty notarialne,
• ustalić harmonogram płatności,
• sprawdzić warunki kredytu, jeśli finansujemy zakup bankowo,
• dopytać o miejsce postojowe, komórkę lokatorską i inne elementy dodatkowe,
• przygotować się do odbioru technicznego mieszkania.

Dobrze przygotowana decyzja zakupowa daje większy spokój na kolejnych etapach: od podpisania umowy, przez odbiór, po wykończenie i przeprowadzkę.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę przedwstępną kupna nieruchomości i umowę deweloperską

Czym różni się umowa przedwstępna kupna nieruchomości od umowy deweloperskiej?

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości zobowiązuje strony do podpisania w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Najczęściej dotyczy lokalu gotowego lub takiego, który może zostać sprzedany w krótszym czasie. Umowa deweloperska dotyczy zwykle mieszkania w budowie i zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku oraz późniejszego przeniesienia własności lokalu na nabywcę.

Czy umowa deweloperska przenosi własność mieszkania?

Umowa deweloperska nie przenosi własności mieszkania. Zabezpiecza roszczenie nabywcy i określa obowiązki dewelopera oraz kupującego. Własność lokalu przechodzi na nabywcę dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność, zwykle po zakończeniu inwestycji, odbiorze mieszkania i spełnieniu warunków umowy.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdźmy prospekt informacyjny, opis lokalu, cenę, harmonogram płatności, standard deweloperski, termin odbioru, termin przeniesienia własności, zasady odstąpienia od umowy oraz informacje o miejscu postojowym i komórce lokatorskiej. Warto też porównać dokumenty z aktualną ofertą i porozmawiać z doradcą Skanska o szczegółach wybranego mieszkania.