Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce jest możliwe, a w wielu przypadkach zakup mieszkania nie wymaga specjalnego zezwolenia. Kluczowe znaczenie mają obywatelstwo nabywcy, rodzaj nieruchomości i jej położenie. Sprawdźmy, kiedy potrzebne jest zezwolenie oraz jakie dokumenty warto przygotować przed zakupem mieszkania w Skanska.

Najważniejsze informacje o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca:

• Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest w Polsce możliwe, ale w wybranych sytuacjach wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
• Obywatele oraz przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii co do zasady nie muszą uzyskiwać zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce.
• Zakup mieszkania przez cudzoziemca spoza EOG i Szwajcarii często nie wymaga zezwolenia, jeżeli dotyczy samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego poza strefą nadgraniczną.
• Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może być potrzebne między innymi przy zakupie nieruchomości gruntowej, wybranych udziałów w nieruchomości, nieruchomości w strefie nadgranicznej albo nieruchomości rolnej.
• Do wniosku o zezwolenie trzeba dołączyć dokumenty dotyczące nabywcy, nieruchomości, zbywcy, źródła finansowania i celu zakupu.
• Dokumenty w języku obcym zwykle wymagają tłumaczenia przysięgłego, a kopie powinny być odpowiednio poświadczone.
• W procesie zakupu mieszkania od dewelopera ważne są także dokumenty sprzedażowe, między innymi umowa deweloperska lub przedwstępna, prospekt informacyjny, karta lokalu, standard deweloperski i harmonogram płatności.
• W Skanska nabywcy mogą uzyskać informacje o lokalu, inwestycji, standardzie, dokumentach i finansowaniu, co pomaga uporządkować proces zakupu mieszkania w Polsce.

Powiązane inwestycje

Mazowiecka 21

Kraków, Krowodrza, Mazowiecka 21

Awangarda Mogilska

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. Mogilska

NU Warszawa Wola

Warszawa, Wola, ul. Kolejowa

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce?

Obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce. Polskie prawo dopuszcza nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, ale w zależności od sytuacji może być potrzebne zezwolenie lub można skorzystać ze zwolnienia z tego obowiązku.

W praktyce zakup mieszkania przez cudzoziemca wygląda podobnie jak zakup dokonywany przez obywatela Polski, jeśli nie jest wymagane zezwolenie. Trzeba wybrać lokal, ustalić warunki zakupu, przygotować dokumenty, podpisać umowę, zaplanować finansowanie i przejść przez formalności notarialne.

W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego szczególne znaczenie mają:

• status inwestycji,
• rodzaj podpisywanej umowy,
• dane nabywcy,
• dokument tożsamości,
• źródło finansowania,
• standard deweloperski,
• harmonogram płatności,
• termin odbioru lokalu,
• termin przeniesienia własności.

Więcej o całym procesie zakupu przeczytajmy w poradniku Skanska: „Jak kupić mieszkanie? Kupno mieszkania krok po kroku”.

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów?

Cudzoziemcem, w świetle prawa, jest nie tylko osoba fizyczna, która nie ma obywatelstwa polskiego. Przepisy dotyczą również wybranych osób prawnych, spółek mających siedzibę za granicą oraz podmiotów w Polsce kontrolowanych przez cudzoziemców.

W kontekście zakupu mieszkania najczęściej mówimy o osobie fizycznej, która nie posiada obywatelstwa polskiego. Jeśli jednak nieruchomość ma kupić spółka, sytuację trzeba przeanalizować osobno, ponieważ znaczenie mogą mieć jej siedziba, struktura właścicielska i sposób kontroli.

Co ciekawe, jeśli cudzoziemiec ma również obywatelstwo polskie, w polskim porządku prawnym jest traktowany jako obywatel Polski. W takim przypadku przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców co do zasady nie będą miały zastosowania.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca krok po kroku

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca warto rozpocząć od sprawdzenia, czy w danej sytuacji potrzebne jest zezwolenie. To kluczowy krok, ponieważ wpływa na harmonogram zakupu, dokumenty i termin podpisania umowy przenoszącej własność.

Proces nabycia nieruchomości przez cudzoziemca może wyglądać następująco:

1. Wybór nieruchomości – sprawdźmy lokalizację, metraż, układ, standard, cenę, dostępność miejsca postojowego, komórki lokatorskiej i termin odbioru.
2. Weryfikacja, czy potrzebne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – ustalmy obywatelstwo nabywcy, rodzaj nieruchomości, położenie lokalu i ewentualne zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia.
3. Ustalenie sposobu finansowania – zakup może być finansowany gotówką, kredytem lub z innych źródeł. W przypadku wniosku o zezwolenie źródła pochodzenia środków trzeba będzie udokumentować.
4. Przygotowanie dokumentów – dokument tożsamości, dokumenty pobytowe, potwierdzenie źródeł finansowania oraz dokumenty dotyczące nieruchomości.
5. Podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej.
6. Złożenie wniosku o zezwolenie, jeśli jest wymagane – wniosek składamy do MSWiA. Trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające informacje wskazane we wniosku.
7. Podpisanie umowy przenoszącej własność – jeśli zezwolenie jest wymagane, finalizacja zakupu następuje po jego uzyskaniu.
8. Odbiór mieszkania i formalności po zakupie – po odbiorze lokalu warto sprawdzić jego stan techniczny, a następnie dopełnić formalności wynikających z umowy, kredytu i wpisów w księdze wieczystej.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca w Skanska – co warto przygotować?

Zakup mieszkania przez cudzoziemca w Skanska warto zacząć od rozmowy z doradcą i sprawdzenia, jakie dokumenty będą potrzebne w konkretnej sytuacji. Inny zestaw dokumentów może być wymagany przy zakupie za gotówkę, inny przy finansowaniu kredytem, a jeszcze inny wtedy, gdy konieczne jest zezwolenie MSWiA.

Przygotujmy przede wszystkim:

• paszport lub inny dokument tożsamości,
• dokument potwierdzający obywatelstwo, jeśli nie wynika jednoznacznie z dokumentu tożsamości,
• numer PESEL, jeśli został nadany,
• dokument pobytowy, jeśli ma znaczenie dla transakcji,
• dane do umowy,
• informacje o sposobie finansowania,
• dokumenty wymagane przez bank, jeśli korzystamy z kredytu,
• pełnomocnictwo, jeśli w imieniu nabywcy działa pełnomocnik,
• tłumaczenia przysięgłe dokumentów, jeśli są sporządzone w języku obcym.

Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, sprawdźmy też stronę Skanska Wsparcie w uzyskaniu kredytu, gdzie opisano podstawowe etapy finansowania zakupu.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca – kiedy jest potrzebne zezwolenie?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest potrzebne wtedy, gdy dana transakcja nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w przepisach. W praktyce najpierw sprawdzamy, czy nabywca należy do grupy zwolnionej z obowiązku uzyskania zezwolenia, a następnie analizujemy rodzaj i położenie nieruchomości.

Kiedy zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest potrzebne?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest potrzebne w kilku ważnych przypadkach. Najczęściej dotyczy to obywateli i przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii, a także nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego poza strefą nadgraniczną.

Bez zezwolenia można co do zasady nabyć między innymi:

• nieruchomość przez obywatela lub przedsiębiorcę z Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii,
• samodzielny lokal mieszkalny położony poza strefą nadgraniczną,
• samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
• nieruchomość położoną poza strefą nadgraniczną, jeśli cudzoziemiec spełnia określone warunki pobytowe i czasowe,
• nieruchomość wchodzącą w skład wspólności majątkowej małżeńskiej w określonych przypadkach,
• nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia ustawowego.

Pamiętajmy, że wyjątki mogą mieć dodatkowe warunki. Jeśli kupujemy coś więcej niż lokal mieszkalny, np. udział w drodze, osobny garaż, grunt albo większą nieruchomość, sprawdźmy sytuację dokładnie przed podpisaniem umowy.

Nabycie lokalu garażowego lub miejsca postojowego przez cudzoziemca

Nabycie przez cudzoziemca lokalu garażowego lub udziału w lokalu garażowym może korzystać ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia, jeśli jest związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela lokalu mieszkalnego. W praktyce oznacza to, że zakup miejsca postojowego razem z mieszkaniem albo w związku z mieszkaniem trzeba sprawdzić w dokumentach inwestycji.

Przed podpisaniem umowy zapytajmy:

• czy miejsce postojowe jest sprzedawane jako udział w lokalu garażowym,
• czy jest powiązane z lokalem mieszkalnym,
• czy ma osobny status prawny,
• czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia w danym przypadku,
• czy do umowy trzeba przygotować dodatkowe dokumenty.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – jak je uzyskać?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca uzyskujemy na wniosek składany do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu postępowania.

Co istotne, wniosek o wydanie zezwolenia na zakup mieszkania przez cudzoziemca nie ma jednego formularza uniwersalnego dla wszystkich spraw. Trzeba przygotować go zgodnie z wymaganiami wynikającymi z przepisów i dołączyć dokumenty potwierdzające informacje wskazane we wniosku.

Aby uzyskać zezwolenie, muszą zostać spełnione trzy warunki:

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może spowodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego.
2. Kupno nieruchomości musi być zgodne z względami polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
3. Zainteresowany musi wykazać, że zachodzą okoliczności, które potwierdzają jego więzi z Polską.

Jak obcokrajowiec może wykazać swoje więzi z Polską? Może to zrobić na wiele sposobów, a szczególnie, wskazując, że:

• ma polskie pochodzenie lub narodowość,
• zawarł związek małżeński z obywatelem lub obywatelką Polski,
• ma zezwolenie na pobyt (może to być zarówno zezwolenie na pobyt stały, jak i czasowy, a także, jako rezydent długoterminowy UE),
• jest członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzi w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, na zasadach prawa polskiego.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o zezwolenie na zakup mieszkania przez cudzoziemca?

Do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, należy dołączyć:

• paszport lub inny dokument potwierdzający tożsamość,
• kartę pobytu, jeśli dotyczy,
• kopię umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu nieruchomości,
• dokumenty potwierdzające źródło finansowania zakupu nieruchomości,
• dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze (tylko w przypadku nieruchomości rolnych),
• odpis aktu małżeństwa, jeśli więź z Polską wynika z małżeństwa z obywatelem Polski,
• dokumenty potwierdzające prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce, jeśli dotyczy,
• dokumenty dotyczące pełnomocnika, jeśli działa w imieniu cudzoziemca.

W przypadku osoby prawnej lub spółki potrzebne mogą być:

• odpis lub wyciąg z właściwego rejestru,
• dane spółki,
• dane członków zarządu,
• informacje o wspólnikach, udziałowcach lub akcjonariuszach,
• dokumenty potwierdzające strukturę właścicielską.

Dokumenty dotyczące nieruchomości i transakcji

Dokumenty dotyczące nieruchomości powinny pozwolić organowi ustalić, co dokładnie ma być przedmiotem nabycia. Inny zestaw dokumentów będzie potrzebny przy lokalu mieszkalnym, inny przy gruncie, a jeszcze inny przy nieruchomości rolnej.

Przy lokalu mieszkalnym mogą być potrzebne między innymi:

• numer budynku i lokalu,
• adres,
• powierzchnia użytkowa lokalu,
• dane księgi wieczystej lokalu, jeśli jest założona,
• dane księgi wieczystej nieruchomości wspólnej, jeśli lokal nie ma osobnej księgi,
• udział w nieruchomości wspólnej,
• dokumenty dotyczące zbywcy,
• oświadczenie zbywcy o woli sprzedaży nieruchomości,
• umowa przedwstępna, deweloperska, warunkowa lub inny dokument potwierdzający zamiar sprzedaży.

Dokumenty dotyczące finansowania zakupu

Dokumenty dotyczące finansowania mają pokazać, skąd pochodzą środki na zakup nieruchomości. To ważny element wniosku, dlatego przygotujmy potwierdzenia odpowiednie do konkretnego źródła pieniędzy.

Mogą to być między innymi:

• umowa o pracę, zlecenie lub dzieło,
• zaświadczenie o dochodach,
• zeznania podatkowe,
• potwierdzenia wpływów,
• umowa kredytowa,
• decyzja kredytowa,
• promesa kredytowa,
• dokumenty dotyczące darowizny lub pożyczki,
• potwierdzenie sprzedaży innej nieruchomości,
• dokumenty potwierdzające dochody osiągane za granicą.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w strefie nadgranicznej

W przypadku strefy nadgranicznej, obowiązują szczególne zasady, jeśli chodzi o możliwość nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Strefa nadgraniczna to obszar do 15 km od granicy Polski z innymi państwami. Żeby nabyć tam nieruchomość, cudzoziemiec musi:

• uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji,
• przedstawić uzasadnienie celu nabycia nieruchomości właśnie w tej strefie,
• zgłosić nabycie nieruchomości do właściwego dla danego terenu starosty, w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy.

Warto zaznaczyć, że powyższe wymagania dotyczą obywateli wszystkich krajów, w tym również obywateli Szwajcarii oraz krajów, które należą do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca a kredyt hipoteczny

Zakup mieszkania przez cudzoziemca może być finansowany kredytem hipotecznym, ale banki oceniają wniosek indywidualnie. Znaczenie mogą mieć między innymi: obywatelstwo, status pobytowy, źródło dochodu, waluta dochodu, historia kredytowa, wkład własny i rodzaj umowy zatrudnienia lub prowadzonej działalności.

Bank może poprosić o:

• dokument tożsamości,
• kartę pobytu lub inny dokument pobytowy,
• PESEL, jeśli został nadany,
• dokumenty potwierdzające dochód,
• historię zatrudnienia,
• dokumenty podatkowe,
• informacje o zobowiązaniach,
• dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości,
• umowę deweloperską lub przedwstępną,
• decyzję albo informację o braku konieczności uzyskania zezwolenia, jeśli ma to znaczenie dla transakcji.

Jeżeli planujemy zakup mieszkania w Skanska z finansowaniem bankowym, warto sprawdzić Wsparcie w uzyskaniu kredytu. Ekspert finansowy może pomóc w sprawdzeniu zdolności kredytowej, porównaniu ofert i przygotowaniu dokumentów wymaganych przez bank.

O czym pamiętać przed wyborem mieszkania w Polsce?

Przed wyborem mieszkania w Polsce sprawdźmy nie tylko formalności, ale też to, czy lokal odpowiada naszym potrzebom. Zakup nieruchomości jest decyzją na lata, dlatego ważne są zarówno dokumenty, jak i codzienna wygoda.

Przy wyborze mieszkania zwróćmy uwagę na:

• lokalizację,
• dostęp do komunikacji,
• układ mieszkania,
• metraż,
• ekspozycję okien,
• standard deweloperski,
• balkon, taras, loggię lub ogródek,
• miejsce postojowe,
• komórkę lokatorską,
• części wspólne,
• dostępność budynku dla różnych użytkowników,
• harmonogram inwestycji,
• koszt wykończenia,
• możliwość finansowania zakupu.

Po wyborze lokalu warto dobrze przygotować się do odbioru technicznego. Praktyczne wskazówki znajdziemy w artykule Skanska: „Jak nie dać się zaskoczyć podczas samodzielnego odbioru technicznego mieszkania?”.

Jeżeli porównujemy mieszkania pod kątem budżetu, pomocny może być też artykuł „5 czynników wpływających na cenę mieszkania za metr kwadratowy”. Dzięki temu łatwiej spojrzeć na cenę lokalu w kontekście lokalizacji, standardu i dodatkowych udogodnień.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak, obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce. W wielu przypadkach zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia, zwłaszcza jeśli lokal znajduje się poza strefą nadgraniczną albo nabywcą jest obywatel EOG lub Szwajcarii. Przed transakcją sprawdźmy jednak obywatelstwo nabywcy, rodzaj nieruchomości i jej położenie.

Kiedy jest potrzebne zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest potrzebne wtedy, gdy transakcja nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w przepisach. Może to dotyczyć między innymi zakupu nieruchomości gruntowej, wybranych udziałów w nieruchomości, nieruchomości w strefie nadgranicznej albo nieruchomości rolnej. Decyzję wydaje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca?

Przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca potrzebny jest przede wszystkim dokument tożsamości, dane do umowy, dokumenty finansowe oraz dokumenty wymagane przez bank, jeśli zakup jest finansowany kredytem. Jeżeli potrzebne jest zezwolenie, do wniosku trzeba dołączyć także dokumenty dotyczące nabywcy, nieruchomości, zbywcy, źródła środków oraz okoliczności potwierdzających więzi z Polską.