Odbiór techniczny mieszkania to jeden z najważniejszych etapów zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Wówczas możemy sprawdzić, czy lokal został wykonany zgodnie z umową i standardem deweloperskim oraz zgłosić ewentualne usterki przed odebraniem kluczy. Dobrze przeprowadzony odbiór techniczny pozwala uniknąć wielu problemów i kosztownych napraw po przeprowadzce. Jak zatem przygotować się do samodzielnego odbioru technicznego mieszkania? Zachęcamy do skorzystania z naszych porad, które dla Was zebraliśmy.

Najważniejsze informacje o odbiorze technicznym mieszkania:

• Odbiór techniczny mieszkania pozwala sprawdzić stan lokalu przed odbiorem kluczy.
• Wszystkie zauważone usterki powinny zostać wpisane do protokołu odbioru.
• Deweloper ma 14 dni na odpowiedź, czy uznaje zgłoszone wady.
• Uznane usterki powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni.
• Podczas odbioru warto sprawdzić między innymi ściany, podłogi, okna, instalacje i wentylację.
• Odbiór można wykonać samodzielnie lub z pomocą specjalisty.
• Dokumentacja inwestycji i standard wykończenia pomagają zweryfikować zgodność lokalu z umową.

Powiązane inwestycje

NU Warszawa Wola

Warszawa, Wola, ul. Kolejowa

Holm House

Warszawa, Mokotów, ul. Zdziechowskiego

Stilla

Warszawa, Włochy, ul. Fajansowa (dojazd od ulicy Hejnałowej)

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania to procedura polegająca na sprawdzeniu stanu lokalu przed jego oficjalnym przekazaniem nabywcy. Podczas spotkania z przedstawicielem dewelopera możemy zweryfikować, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z projektem, umową i standardem deweloperskim.

W trakcie odbioru mieszkania sporządzany jest protokół odbioru, do którego wpisuje się wszystkie zauważone usterki i nieprawidłowości. Mogą to być zarówno drobne niedociągnięcia estetyczne, jak i poważniejsze wady dotyczące instalacji czy elementów konstrukcyjnych.

Warto pamiętać, że podpisanie protokołu odbioru nie oznacza automatycznej akceptacji wszystkich wad. Kupujący ma prawo zgłosić swoje zastrzeżenia, a deweloper powinien się do nich ustosunkować zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej.

Odbiór techniczny mieszkania – co mówi prawo?

Jak stanowi art. 27 ust. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej „ustawą deweloperską”), deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

W przypadku uznania przez dewelopera zgłoszonych usterek, protokół odbioru mieszkania powinien zawierać również zapisy dotyczące terminów naprawy. Zgodnie z art. 27 ust. 5 ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Rola protokołu odbioru przy odbiorze technicznym mieszkania

Protokół odbioru mieszkania jest jednym z najważniejszych dokumentów w całym procesie zakupu nieruchomości od dewelopera. Właśnie w nim zapisywane są wszystkie zauważone podczas odbioru technicznego:

• usterki,
• wady,
• niezgodności z umową,
• inne elementy wymagające poprawy.

Protokół odbioru stanowi potwierdzenie stanu technicznego mieszkania w dniu odbioru i może mieć duże znaczenie w przypadku późniejszych sporów dotyczących jakości wykonania lokalu.

W protokole z pewnością powinny znaleźć się:

• data odbioru,
• dane nabywcy i dewelopera,
• lista zgłoszonych wad,
• informacje o uznaniu lub odrzuceniu usterek,
• termin usunięcia zaakceptowanych wad.

Przed podpisaniem protokołu odbioru mieszkania dobrze, byśmy dokładnie przeczytali cały dokument i upewnili się, że wszystkie zauważone nieprawidłowości zostały w nim uwzględnione. Pominięcie części usterek może utrudnić ich późniejsze dochodzenie.

Odbiór mieszkania deweloperskie a zauważone wady – ważne terminy

Zgodnie z ustawą deweloperską, podczas odbioru technicznego mamy zatem prawo zgłosić zauważone wady mieszkania.

Deweloper ma:

• 14 dni na przekazanie informacji, czy uznaje zgłoszone wady,
• 30 dni na usunięcie usterek uznanych w protokole odbioru.

Jeśli usunięcie wad w tym czasie nie jest możliwe, deweloper powinien wskazać nowy termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W niektórych sytuacjach usunięcie wad w ciągu 30 dni może być niemożliwe, np. ze względu na warunki technologiczne lub konieczność zamówienia konkretnych elementów. W takim przypadku deweloper powinien:

• wskazać nowy termin usunięcia usterek,
• uzasadnić opóźnienie,
• wykazać, że dochował należytej staranności.

Po wykonaniu poprawek warto ponownie sprawdzić mieszkanie i upewnić się, że wszystkie zgłoszone wcześniej usterki zostały skutecznie usunięte.

Warto wiedzieć: deweloper nie może odmówić wpisania zgłoszonej wady do protokołu odbioru. Może jednak nie uznać jej zasadności – wtedy powinien przekazać kupującemu uzasadnienie swojej decyzji.

Więcej o procesie odbiorowym możesz przeczytać także w materiale:

>> Zapytaj eksperta Skanska – jak wygląda proces odbiorowy?

Odbiór mieszkania samodzielnie czy z fachowcem?

Samodzielny odbiór techniczny mieszkania jest możliwy, szczególnie jeśli dobrze przygotujemy się do spotkania i skorzystamy z checklisty. Coraz więcej osób decyduje się jednak na wsparcie specjalisty, który dysponuje doświadczeniem i profesjonalnym sprzętem pomiarowym.

Jeśli decydujemy się na samodzielny odbiór mieszkania, warto wcześniej zapoznać się z dokumentacją techniczną i standardem wykończenia lokalu.

Jak dobrze przygotować się do odbioru technicznego mieszkania?

Dobre przygotowanie znacznie ułatwia odbiór techniczny mieszkania i pomaga uniknąć pominięcia ważnych elementów.

Przed spotkaniem warto:

• dokładnie przeczytać umowę deweloperską – warto wiedzieć, że w Skanska klienci otrzymują również instrukcję użytkowania mieszkania zawierającą najważniejsze informacje techniczne dotyczące lokalu i jego eksploatacji,
• sprawdzić standard wykończenia mieszkania,
• przeanalizować rzut i plan lokalu,
• przygotować checklistę elementów do kontroli,
• zarezerwować odpowiednią ilość czasu.

Warto wcześniej wynotować sobie wszystkie istotne aspekty dotyczące przepisów budowlanych oraz warunków technicznych, które dany lokal powinien spełniać. Pełna świadomość tego, do czego zobligowany jest deweloper, pozwoli nam wykryć ewentualne niedociągnięcia w odbieranym lokalu i niezwłocznie mu je zgłosić.

Jest to o tyle istotne, że w przypadku, kiedy w porę nie odnotujemy żadnych zastrzeżeń, zgłoszenie uwag już po odbiorze kluczy, będzie znacznie trudniejsze. Wszelkie niedociągnięcia w wykończeniu lokalu powinno się zgłosić przed podpisaniem protokołu odbioru mieszkania.

Dobrym pomysłem będzie wcześniejsza rozmowa z rodziną czy znajomymi, którzy mają już za sobą samodzielny odbiór techniczny mieszkania. Warto ich zapytać, na jakie kwestie polecają zwrócić szczególną uwagę. Doświadczenia innych osób mogą być niezwykle cenne.

Warto rozmawiać z pracownikami dewelopera, śmiało zadawać pytania i zwracać uwagę na wszelkie usterki, które dostrzeżemy. Firma deweloperska jest zobowiązana do wywiązania się z podpisanej umowy i nie może od niej odstąpić z powodu żądań naprawy.

Biuro odbiorowe_NU Warszawa Wola

Co zabrać na odbiór techniczny mieszkania?

Posiadanie wiedzy teoretycznej na pewno będzie korzystne podczas odbioru mieszkania od dewelopera, jednak równie istotna jest praktyka i umiejętność wykorzystania właściwych dokumentów oraz narzędzi, za pomocą których możemy sprawdzić, czy w lokalu na pewno nie ma żadnych usterek i jest on zgodny ze standardem deweloperskim. Co zatem warto mieć przy sobie na spotkaniu z deweloperem?

Checklista – co warto mieć przy sobie?

• Prospekt informacyjny – dokument ten jest integralną częścią umowy deweloperskiej i zawiera kluczowe zapisy dotyczące inwestycji, takie jak informacje o gruncie, budynku oraz standardzie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązał się deweloper. Prospekt, oprócz funkcji informacyjnej, stanowi podstawę zapisów umowy i ma zagwarantować nabywcy wywiązanie się dewelopera z przyjętych zobowiązań.
• Plan i rzut mieszkania – podpisując umowę deweloperską, otrzymujemy również plan i rzut mieszkania – warto pamiętać o zabraniu tych dokumentów na spotkanie z deweloperem. Na ich podstawie będziemy w stanie zweryfikować prawidłowe rozmieszczenie gniazdek elektrycznych, włączników światła, punktów świetlnych, przyłączy wodno-kanalizacyjnych oraz powierzchni i wymiarów poszczególnych pomieszczeń.

Przydatne mogą okazać się również podstawowe narzędzia, takie jak:

• Poziomica – umożliwi sprawdzenie równości ścian i podłóg, a także jakości tynków. Pamiętajmy o tym, że tynki nie powinny mieć pęknięć czy nierówności – muszą być odpowiednio wygładzone!
• Kątownik – służy do sprawdzenia, czy na stykach ścian bądź innych powierzchniach, zachowano kąt prosty.
• Miarka – za jej pomocą można zweryfikować powierzchnię pomieszczeń.
• Próbnik napięcia – umożliwi sprawdzenie obecności napięcia elektrycznego w obwodzie.
• Latarka – co do zasady, zaleca się, aby odbiór mieszkania odbywał się przy naturalnym świetle, ponieważ zdecydowanie ułatwia to wykrycie potencjalnych usterek. Jeżeli jednak zdarzy się tak, że odbiór lokalu będzie przeprowadzany w zimowe czy pochmurne popołudnie, warto w takich okolicznościach zabrać ze sobą latarkę, aby odpowiednio doświetlić poszczególne miejsca.

Na co zwrócić uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania?

Skoro już wiemy, w jakie przedmioty powinniśmy się wyposażyć, dokonując samodzielnego odbioru technicznego mieszkania, nie sposób również nie wspomnieć o elementach, które mogą mieć istotny wpływ na komfort i funkcjonalność przestrzeni. Na jakie aspekty powinniśmy zwrócić uwagę?

Ściany i tynki – odbiór mieszkania

Ściany powinny być równe, gładkie i pozbawione pęknięć. Warto zwrócić uwagę na:

• rysy,
• wybrzuszenia,
• pęcherze powietrza,
• nierówności tynków,
• ślady wilgoci.

Poziomica pomoże sprawdzić piony i poziomy ścian, a odpowiednie oświetlenie ułatwi zauważenie niedoskonałości powierzchni.

Solen Kabaty

Wilgotne tynki przy odbiorze techninym mieszkania – czy odbierać lokal?

Niewielka wilgotność tynków może być naturalna, szczególnie w nowych budynkach. Nadmierne zawilgocenie powinno jednak wzbudzić czujność.

Jeśli ściany są wyraźnie mokre lub pojawiają się przebarwienia:

• warto zgłosić to do protokołu odbioru,
• można wykonać pomiar wilgotności,
• dobrze dopytać o przyczynę zawilgocenia.

Zbyt wilgotne tynki mogą utrudniać późniejsze prace wykończeniowe, np. malowanie lub montaż podłóg.

Podłogi i posadzki przy odbiorze mieszkania

Podłogi powinny być równe i zgodne z projektem.

Przy odbiorze technicznym mieszkania zwróć uwagę przede wszystkim na:

• poziom posadzki,
• obecność szczelin dylatacyjnych,
• ewentualne pęknięcia,
• uszkodzenia mechaniczne.

Okna i drzwi – co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Okna oraz drzwi w odbieranym mieszkaniu deweloperskim powinny działać płynnie i być wolne od uszkodzeń.

Zatem co dokładnie powinniśmy sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera? Na pewno:

• szczelność okien,
• działanie okuć,
• łatwość otwierania i zamykania,
• ewentualne rysy i obicia,
• stan parapetów.

W przypadku parapetów zewnętrznych upewnijmy się, że zapewniają odpowiedni spadek umożliwiający odpływ wody.

Instalacja elektryczna – jak powinna wyglądać przy odbiorze mieszkania?

Co do zasady, lokale od deweloperów oddawane są w ręce właścicieli bez podłączonej instalacji elektrycznej. Zdarzają się jednak wyjątki – powinniśmy wówczas zweryfikować:

• liczbę punktów świetlnych,

• działanie instalacji,
• opis bezpieczników w rozdzielni,
• obecność napięcia w gniazdkach.

Próbnik napięcia pozwoli szybko sprawdzić podstawowe działanie instalacji.

Instalacje wodno-kanalizacyjne i grzewcze w odbieranym mieszkaniu

Podczas odbioru technicznego należy sprawdzić:

• rozmieszczenie przyłączy,
• szczelność instalacji,
• stan grzejników,
• nagrzewanie się kaloryferów,
• działanie zaworów,
• zgodność instalacji z projektem.

Wentylacja a odbiór techniczny mieszkania

Należy sprawdzić, czy piony wentylacyjne są zgodne z planami. Jak to zrobić? To bardzo proste!

• przyłóż kartkę papieru do kratki wentylacyjnej,
• obserwuj, czy zostaje przyciągnięta,
• zwróć uwagę na ewentualny zapach wilgoci.

Balkon, komórka lokatorska i garaż

Podczas odbioru technicznego mieszkania powinniśmy sprawdzić także elementy dodatkowe przypisane do lokalu. Zwróćmy uwagę na:

• stan balustrad,
• pęknięcia płytek balkonowych,
• rysy i uszkodzenia,
• zgodność numerów miejsc postojowych,
• wymiary komórki lokatorskiej.

Holm House etap IV

Co zrobić, gdy deweloper przy odbiorze mieszkania nie uznaje wad?

Jeśli deweloper nie uzna zgłoszonej usterki, awarii, nieprawidłowości lub innej wady lokalu, możemy poprosić o szczegółowe uzasadnienie decyzji. W przypadku sporu pomocne mogą być:

• dokumentacja zdjęciowa zauważonych wad,
• opinia niezależnego specjalisty,
• zapisy umowy deweloperskiej,
• normy budowlane,
• przepisy dotyczące rękojmi.