Kupno czy wynajem mieszkania: co wybrać?

Decyzje mieszkaniowe nie należą do najłatwiejszych – trzeba bowiem wziąć pod uwagę wiele zmiennych. Rynek nieruchomości stale zaskakuje nowymi trendami, a kredyty hipoteczne warunkami umów. Nic więc dziwnego, że wiele osób zastanawia się nad wynajmowaniem mieszkania. To wygodna opcja, gdy nie chcemy płacić rat i przyjmować na siebie poważnych zobowiązań. Z drugiej strony we własnym mieszkaniu żyje się według własnych reguł i urządza się je zgodnie z osobistym gustem. Co więc wybrać: wynajem czy kupno mieszkania?

Wynajem a kupno mieszkania: co się dla nas liczy?

Wielu z nas dąży do osiągnięcia zadowalającej sytuacji materialnej, a co za tym idzie – życiowej stabilizacji. Według badania CBOS z 2025 r., 37% Polaków przyznaje, że nie ogranicza wydatków na bieżące potrzeby [1]. Ubyło też pożyczających pieniędzy, a grono oszczędzających powiększyło się o kilka procent.

Jak ma się to sytuacji mieszkaniowej Polaków? Niektóre lokalne rynki pierwotne wychodzą z dołka i zaczynają cieszyć się zainteresowaniem prywatnych inwestorów [2]. Wielu stawia jednak na wynajem mieszkania, czekając na obniżenie cen za m kw. nieruchomości. Co jest częściej wybierane – wynajem czy kupno własnego „M”?

>> To ciekawe: Potrzeby mieszkaniowe Polaków: co naprawdę liczy się przy wyborze mieszkania?

Powiązane inwestycje

Stilla

Warszawa, Włochy, ul. Fajansowa (dojazd od ulicy Hejnałowej)

Jaśminowy Mokotów

Warszawa, Mokotów, ul. Białego Dębu

Park Skandynawia

Warszawa, Gocław, ul. Optyków 3 i 5 (dawniej ul. Ostrobramska 75)

Wynajem mieszkania = życie na walizkach?

Wiele osób wynajmuje pojedyncze pokoje czy małe kawalerki. Na rynku znajdują się też większe nieruchomości. Wrażenia z mieszkania na „nie swoim” zależą od wielu czynników. Olga z Warszawy ten okres wspomina tak:

Kiedyś z dnia na dzień zostałam bez dachu nad głową. Wynajmowałam małą kawalerkę na Pradze, a właścicielką była starsza kobieta. Okazało się, że miała klucze do mojego mieszkania i weszła do niego, bez pytania, gdy ja byłam w pracy. Zobaczyła nieumyte naczynia oraz niepościelone łóżko i to wystarczyło. Spakowała wszystkie moje rzeczy, a gdy wróciłam z pracy, zamki były już wymienione. Na szczęście mogłam pomieszkać u znajomych.

Na forach internetowych można zaleźć setki podobnych historii. Bywa jednak i tak, że wynajem to wymarzona opcja, szczególnie dla osób pracujących na krótkoterminowych kontaktach bądź studentów.

Wynajem tylko dla studentów?

Jak wynika z danych GUS, w kraju jest ponad 1,2 mln studentów [6]. Każdy z nich musi gdzieś mieszkać. W związku z tym, szczególnym zainteresowaniem na rynku najmu cieszą się kawalerki i tzw. kwatery studenckie.

Można znaleźć naprawdę ładne mieszkanie – mówi studentka, która pochodzi z maleńkiej miejscowości położonej 400 kilometrów od Warszawy, ale studiująca w stolicy – Postanowiliśmy pojechać jednego dnia pod koniec sierpnia i umówiliśmy się na oglądanie około dziesięciu mieszkań. Udało nam się wynająć, jesteśmy bardzo zadowoleni.

>>Warto wiedzieć: Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego (2025), na rynku nieruchomości w 2023 r. znajdowało się ok. 1,3 mln mieszkań wynajmowanych prywatnie [3]. Jak sytuacja wygląda na rynku zakupowym? W 2023 roku odnotowano 200 079 transakcji, zawarto 48 072 aktów notarialnych potwierdzających zakup domu i 89 650 umów deweloperskich [4].<<

Wynajmować czy kupować? Trochę liczb!

Co roku na wynajem mieszkań wydajemy ogromne kwoty. Z raportu portalu Bankier.pl z 2023 wynikało, że najmniej trzeba było wówczas zapłacić w Bydgoszczy – średnio 2 459 zł. Nieco inaczej sytuacja wyglądała w Warszawie, gdzie miesięczny koszt najmu wynosił wtedy około 5 623 zł [5]. W perspektywie roku dawało nam to 67 476 zł. Taka suma robi wrażenie, to pewne. Po co te wyliczenia? Dla pokazania skali.

Średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie w I kwartale 2023 roku to 13 302 zł za m kw. Przyjmijmy, że chcieliśmy kupić mieszkanie 45 m kw. Idealne dla singla, dobre na start dla pary lub osób w dojrzałym wieku, których dzieci już wyprowadziły się z domu. Zapłacilibyśmy za nie 598 590 zł. Teraz pomyślmy: rok najmu kosztował nas 67 476 zł. Jaką część naszego nowego mieszkania mielibyśmy w tym czasie? Ponad 11%, czyli jakieś 5 m kw. W rok dorobiliśmy się wygodnej łazienki lub balkonu. Oczywiście przyjmujemy, że nieruchomość kupujemy za gotówkę.

Jeśli jednak zaciągniemy kredyt hipoteczny, powinniśmy doliczyć do całkowitego kosztu zobowiązania prowizję i odsetki. Nie możemy zapomnieć o przygotowaniu odpowiednio wysokiego wkładu własnego. A to wpływa na koszt całego przedsięwzięcia, jakim jest zakup mieszkania. Należy także zastanowić się, jak raty kredytu wpłyną na nasz domowy budżet.

>> To ciekawe: 5 czynników wpływających na cenę mieszkania za metr kwadratowy

Kiedy odpuścić zakup mieszkania na kredyt lub za gotówkę?

Nie wszyscy mogą pozwolić sobie na zaciąganie zobowiązań w bankach lub zakup mieszkania za gotówkę. W takich sytuacjach wynajem jest świetną opcją, ponieważ:

1. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata. Aby go wziąć, potrzebne są odpowiednie zarobki oraz umowa na czas nieokreślony.
2. Wynajem to mniej absorbująca opcja. Wystarczy wybrać mieszkanie, podpisać umowę i regularnie opłacać rachunki, czynsz i kwotę wynajmu.
3. Kredyt hipoteczny obniży naszą zdolność jako kredytobiorców i trudniej będzie nam otrzymać kolejne pożyczki, np. na wakacje lub niespodziewane wydatki.

>> Zobacz: Kredyt hipoteczny a wiek kredytobiorcy – od pierwszej pracy po emeryturę

Kupno mieszkania czy wynajem: kij ma zawsze dwa końce

W kontekście własnego miejsca do życia, coraz popularniejsza staje się psychologia przestrzeni. Co to takiego? To nowy nurt łączący w sobie dwie dziedziny: architekturę i psychologię. Psychologia przestrzeni głosi, że styl, w jakim urządzone jest mieszkanie, ma wpływ na nasze zdrowie zarówno psychiczne, jak i fizyczne.

Psycholog Rafał Gierdalski przyznaje, że w życiu każdego człowieka mieszkanie odgrywa ogromną rolę:

Posiadanie własnego „M” wpływa na poczucie bezpieczeństwa i w ten sposób budujemy swoją przyszłość. Daje nam ostoję – wyjaśnia – Pomijając aspekty ekonomiczne, zakup mieszkania to też stabilizacja oraz pierwszy krok w kierunku budowania dorosłego życia. Wynajmując lokal, wiedziemy życie studenckie, bez większego poczucia odpowiedzialności. A przecież podświadomie każdy człowiek dąży do stabilizacji.

Warto wiedzieć, że coraz większym zainteresowaniem cieszy się kupno mieszkania pod wynajem. To gwarancja comiesięcznych zysków, bo popyt na najem jest wciąż duży. W zakresie poszukiwanych lokali przeważają mieszkania o powierzchni do 45 m kw. oraz te nieco większe, o powierzchni do 60 m kw.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Jeśli już zdecydujemy się na zakup własnego mieszkania, mogą stanąć przed nami kolejne „trudności” i pytania:

1. Gdzie szukać wymarzonych czterech kątów?
2. Kupując mieszkanie, na co zwrócić uwagę?
3. Ile pieniędzy potrzeba, by zakup mieszkania był dobrą inwestycją?

W internecie znajduje się mnóstwo ogłoszeń o sprzedaży lokali z drugiej ręki, kuszą także oferty deweloperów. W takim przypadku decydująca może być cena. Według dostępnych danych, w IV kwartale 2023 roku mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym kosztowały 15 561 zł/m kw, a na rynku wtórnym 16 666 zł/m kw. A to oznacza jedno: wybierając stare nieruchomości, zapłacilibyśmy o 1 105 zł więcej niż gdybyśmy wybrali lokal w stanie deweloperskim.

Dużą rolę odgrywa też dobra lokalizacja. Nowe inwestycje powstają na peryferiach miast oraz w ich ścisłych centrach. Osiedla są projektowane w harmonii z otoczeniem i dbałością o walory estetyczne. Znajdują się na nich place zabaw, podjazdy, zieleń i elementy małej architektury. Budynki z kolei pozbawione są barier architektonicznych, co jest szczególnie istotne dla osób z niepełnosprawnościami czy rodzin z dziećmi. W starszym budownictwie przeszkodę mogą stanowić wysokie progi czy wąskie windy.

>>Warto wiedzieć: Inwestycje Skanska łączą w sobie design z wygodą. Mieszkania NU2 na warszawskiej Woli zostały zaaranżowano tak, by można było je urządzić w dowolny sposób. Osiedle obfituje w tereny zielone, w tym np. w przestrzeń na ogród społeczny czy miejsce piknikowe. Zadbano także o roślinność, która zachwyca bioróżnorodnością.<<

Znaczenie ma również fakt, że kupując lokal z rynku pierwotnego, jesteśmy pierwszymi właścicielami i nie musimy martwić się o sytuację formalno-prawną mieszkania. Nabywając nową nieruchomość, możemy urządzić ją według własnego gustu. A to, jak podkreślają psychologowie wnętrz, jest bardzo ważne dla naszego samopoczucia.

>> Zobaczmy: Rośnie znaczenie przestrzeni wspólnych na osiedlach. Sprawdź, jak mogą wpłynąć na komfort życia

Kupić mieszkanie czy wynająć: FAQ

1. Kiedy warto wynająć mieszkanie?

Mieszkanie warto wynająć wtedy, gdy np. w niedalekiej przyszłości planujemy przeprowadzkę do innego miasta, cenimy swoją niezależność finansową (w kontekście kredytów hipotecznych), nie chcemy wiązać się na stałe z jakimś miejscem.

2. Kiedy warto kupić mieszkanie?

Mieszkanie warto kupić wtedy, gdy mamy stabilną sytuację finansową, chcemy wykorzystać zebrany kapitał (np. oszczędności) i ulokować go w nieruchomości lub planujemy zamieszkać na stałe w jakimś miejscu.

3. Jakie mieszkanie wybrać na wynajem lub kupno?

Wielkość i rozkład mieszkania należy uzależnić od swoich indywidualnych potrzeb. Jeżeli myślimy perspektywicznie (np. o założeniu rodziny), postawmy na większy metraż. Mniejsze mieszkania idealnie sprawdzą się dla singli lub par.

Źródła:

[1] https://www.pb.pl/badanie-cbos-poprawia-sie-sytuacja-finansowa-polakow-1241357 (dostęp: 04.11.2025).

[2] https://www.forbes.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci-w-polsce-2025-co-pokazuje-raport-morizon-gratka-dotyczacy/px70dmh (dostęp: 04.11.2025).

[3] https://raportorium.pl/wp-content/uploads/2025/06/PIE_Policy-Paper_Regulacje-rynku-najmu-mieszkan-w-Polsce-i-w-Europie.pdf (dostęp: 04.11.2025).

[4] https://bezprawnik.pl/polacy-nie-kupili-w-2023-tak-wielu-mieszkan/ (dostęp: 04.11.2025).

[5] https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/ile-kosztuje-wynajem-mieszkania-oto-dane-dla-najwiekszych-miast/kk7b4g7 (dostęp: 04.11.2025).

[6] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/edukacja/edukacja/szkolnictwo-wyzsze-w-roku-akademickim-20232024,8,10.html (dostęp: 04.11.2025).