Co obejmuje rękojmia dewelopera i obowiązki administratora budynku?

Wprowadzenie się do nowego mieszkania to ważne wydarzenie w życiu każdego dorosłego. Jednak jego użytkowanie może wymagać konsultacji lub wsparcia technicznego. Dlatego od pierwszych dni dobrze wiedzieć, do kogo zgłosić się z ewentualnymi problemami i pytaniami. Na czym polega gwarancja dewelopera? Z jakim problemem pójść do zarządcy nieruchomości? Jakie obowiązki ma administrator budynku i kiedy przestaje nim być deweloper?

Rękojmia i gwarancja dewelopera – ile obowiązuje?

Gdy nowy budynek jest już gotowy do zamieszkania, deweloper przekazuje lokale przyszłym właścicielom. Czas pomiędzy oddaniem mieszkania a podpisaniem aktów notarialnych – a więc momentem, w którym klient oficjalnie staje się właścicielem nieruchomości – nazywany jest okresem deweloperskim.

W tym czasie konieczne jest naliczanie kosztów, rozliczenie mediów czy organizacja sprzątania, przeglądów i konserwacji. Zanim wspólnota mieszkaniowa zacznie w pełni funkcjonować, zarządzaniem nieruchomością zajmuje się deweloper.

Może to trwać od kilku miesięcy do nawet roku. Właśnie wtedy możemy zgłaszać się do dewelopera z różnego rodzaju usterkami w lokalu, jak również z tematami dotyczącymi umowy deweloperskiej i końcowej. Należy jednak podkreślić, że oprócz okresu deweloperskiego, kiedy obowiązki zarządcy wspólnoty mieszkaniowej tymczasowo pełni deweloper, pozostaje jeszcze kwestia rękojmi dewelopera.

>> To ciekawe: Potrzeby mieszkaniowe Polaków: co naprawdę liczy się przy wyborze mieszkania?

Rękojmia mieszkania przez dewelopera

Rękojmia dewelopera działa na analogicznych zasadach co zwykła rękojmia. W tym przypadku mowa jednak o odpowiedzialności sprzedającego (czyli firmy deweloperskiej) za wady nieruchomości, których nabywca nie był świadomy w dniu zakupu lokalu czy domu z rynku pierwotnego.

Co istotne, inwestor, zgodnie z przepisami, nie może zrzec się odpowiedzialności za wady budynku i jest zobowiązany do ich usunięcia. Rękojmia obowiązuje go przez okres pięciu lat. To oznacza, że np. odpowiedzialność dewelopera za pęknięcia ścian w nowej inwestycji po 3 latach użytkowania jest w pełni zasadna i nie wykraczają poza obowiązki firmy.

Powiązane inwestycje

Awangarda Mogilska

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. Mogilska

NU Warszawa Wola

Warszawa, Wola, ul. Kolejowa

Stilla

Warszawa, Włochy, ul. Fajansowa (dojazd od ulicy Hejnałowej)

Kiedy rozpoczyna się odpowiedzialność zarządcy?

W chwili przeniesienia własności pierwszego lokalu zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa. W pierwszej kolejności deweloper powierza zarząd profesjonalnej firmie. Powołany zarządca proceduje nadanie NIP-u i REGON-u, otwiera konto bankowe oraz zajmuje się formalnościami związanymi z dostępem do finansów wspólnoty.

Po wprowadzeniu w życie pierwszego aktu notarialnego w kancelarii odbywa się podpisanie najważniejszych uchwał – regulaminu porządku, pierwszego budżetu itp. Wraz z rosnącą liczbą mieszkańców postanowienia te mogą ulegać modyfikacjom.

>> Warto przeczytać: Jak nie dać się zaskoczyć podczas samodzielnego odbioru technicznego mieszkania?

Jakie obowiązki ma administrator nieruchomości?

Do zarządcy nieruchomości można zgłosić wiele spraw. Opiekunowie inwestycji mają obowiązek rozwiązywać bieżące problemy i usterki, do których należą, m.in.:

• regularne, prawnie wymagane przeglądy serwisowe instalacji,
• kwestie związane z wyliczeniem czynszu,
• zagospodarowanie części wspólnych,
• utrzymanie czystości i bezpieczeństwa dróg osiedlowych oraz chodników,
• ochrona obiektu i kontrola jego stanu technicznego,
• współpraca z firmami zewnętrznymi, np. serwisem sprzątającym,
• rozwiązywanie konfliktów sąsiedzkich (m.in. parkowanie na niewłaściwym miejscu).

>> Warto wiedzieć: Wspólnota może powołać wewnętrzny zarząd albo wyznaczyć do pełnienia obowiązków administratora podmiot zewnętrzny. W takim przypadku dochodzi do wyłączenia obowiązku powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej (jeśli mimo to powstała, jego członkowie mogą być w każdej chwili odwołani lub zawieszeni na mocy uchwały właścicieli lokali). Gdy zarządcą zostaje podmiot zewnętrzny, należy dokładnie przygotować umowę, w której będą zawarte jego obowiązki. <<

Pozostałe obowiązki zarządcy wspólnoty mieszkaniowej

Zarządca odpowiada również za dokumentację dotyczącą finansów i stanu technicznego budynku. Dodatkowo reprezentuje wspólnotę w kontaktach zewnętrznych, m.in. z: usługodawcami, administracją publiczną, sądem oraz w innych kwestiach – w zależności od mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.

Kto odpowiada za naprawę usterek w nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z ustawą deweloperską w ciągu pierwszych pięciu lat od odbioru technicznego mieszkania są objęte rękojmią za wady fizyczne i prawne. Oznacza to, że jeśli pewne wady ujawnią się już po odbiorze, mogą zostać zgłoszone deweloperowi, który rozpatrzy zasadność zgłoszenia.

Mankamenty mogą dotyczyć budynku, lokalu, działki czy miejsca parkingowego i są to na przykład:

• wady materiałowe,
• pęknięcia na tynku, które nie wynikały z naturalnego osiadania budynku,
• błędy konstrukcyjne i wykonawcze.

Wady zgłaszane z tytułu rękojmi nie dotyczą zatem naturalnego procesu zużycia obiektu.

Rękojmia nie obowiązuje w przypadku ingerencji właściciela w mieszkanie – m.in. przestawienia ścian, zmian w obrębie instalacji elektrycznych i sanitarnych.

>> To ciekawe: Zwierzęta na osiedlu mieszkaniowym – co jest prawnym obowiązkiem właściciela, a co dobrą praktyką?

Administrowanie nieruchomością – podsumowanie

Podsumowując:

• uchybienia dotyczące mieszkania należy zgłaszać do dewelopera przez 5 lat;
• uchybienia dotyczące części wspólnych:
  • w okresie deweloperskim należy zgłaszać do dewelopera,
  • po upływie okresu rękojmi dewelopera najlepiej informować o nich zarządcę, który w pierwszej kolejności zweryfikuje, czy problemy wynikają z eksploatacji budynku, i w razie konieczności przekaże zgłoszenie deweloperowi.

To zarządca odpowiada za odpowiednią eksploatację nieruchomości oraz funkcjonowanie wspólnoty, dlatego najszybciej może sprawdzić, co jest przyczyną ewentualnej usterki oraz podjąć odpowiednie działania. Jeśli zachodzi potrzeba przeprowadzenia remontu lub usunięcia awarii, zarządca powinien wybrać najlepszą ofertę i nadzorować przebieg prac.

Wspólnota mieszkaniowa jest odpowiedzialna również za stan techniczny obiektu, który musi być utrzymany zgodnie z wymogami wynikającymi z prawa budowlanego. Dotyczy to zarówno konserwacji budynku czy sprawdzania jego stanu technicznego, jak i utrzymania czystości w częściach wspólnych.

FAQ: najczęstsze pytania o zarządzanie nieruchomością przez dewelopera i administratora

1. Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Deweloper na usunięcie usterki ma 30 dni od momentu spisania protokołu. Czas ten może się wydłużyć w zależności od stopnia uszkodzenia nieruchomości.

2. Gwarancja czy rękojmia – czym się różnią?

Zakres ochrony gwarancji dewelopera obejmuje to, co inwestor określił w umowie. Rękojmia natomiast obejmuje wszystkie wady fizyczne i prawne nieruchomości, które powodują, że jej stan jest niezgodny z zawiązaną umową.

3. Co jeśli deweloper nie usunie usterek?

Jeśli deweloper nie usunie usterek w terminie, możemy np. sami usunąć je na koszt inwestora. Istnieje tez możliwość wejścia na drogę prawną.