Kupno czy wynajem mieszkania: co wybrać?

Decyzje mieszkaniowe nie należą do najłatwiejszych – trzeba bowiem wziąć pod uwagę wiele zmiennych. Rynek nieruchomości stale zaskakuje nowymi trendami, a kredyty hipoteczne warunkami umów. Nic więc dziwnego, że wiele osób zastanawia się nad wynajmowaniem mieszkania. To wygodna opcja, gdy nie chcemy płacić rat i przyjmować na siebie poważnych zobowiązań. Z drugiej strony we własnym mieszkaniu żyje się według własnych reguł i urządza się je zgodnie z osobistym gustem. Co więc wybrać: wynajem czy kupno mieszkania?

Wynajem a kupno mieszkania: co się dla nas liczy?

Wielu z nas dąży do osiągnięcia zadowalającej sytuacji materialnej, a co za tym idzie – życiowej stabilizacji. Według badania CBOS z 2025 r., 37% Polaków przyznaje, że nie ogranicza wydatków na bieżące potrzeby [1]. Ubyło też pożyczających pieniędzy, a grono oszczędzających powiększyło się o kilka procent.

Jak ma się to sytuacji mieszkaniowej Polaków? Niektóre lokalne rynki pierwotne wychodzą z dołka i zaczynają cieszyć się zainteresowaniem prywatnych inwestorów [2]. Wielu stawia jednak na wynajem mieszkania, czekając na obniżenie cen za m kw. nieruchomości. Co jest częściej wybierane – wynajem czy kupno własnego „M”?

>> To ciekawe: Potrzeby mieszkaniowe Polaków: co naprawdę liczy się przy wyborze mieszkania?

Powiązane inwestycje

Awangarda Mogilska

Kraków, Prądnik Czerwony, ul. Mogilska

NU Warszawa Wola

Warszawa, Wola, ul. Kolejowa

Stilla

Warszawa, Włochy, ul. Fajansowa (dojazd od ulicy Hejnałowej)

Wynajem mieszkania = życie na walizkach?

Wiele osób wynajmuje pojedyncze pokoje czy małe kawalerki. Na rynku znajdują się też większe nieruchomości. Wrażenia z mieszkania na „nie swoim” zależą od wielu czynników. Olga z Warszawy ten okres wspomina tak:

Kiedyś z dnia na dzień zostałam bez dachu nad głową. Wynajmowałam małą kawalerkę na Pradze, a właścicielką była starsza kobieta. Okazało się, że miała klucze do mojego mieszkania i weszła do niego, bez pytania, gdy ja byłam w pracy. Zobaczyła nieumyte naczynia oraz niepościelone łóżko i to wystarczyło. Spakowała wszystkie moje rzeczy, a gdy wróciłam z pracy, zamki były już wymienione. Na szczęście mogłam pomieszkać u znajomych.

Na forach internetowych można zaleźć setki podobnych historii. Bywa jednak i tak, że wynajem to wymarzona opcja, szczególnie dla osób pracujących na krótkoterminowych kontaktach bądź studentów.

Wynajem tylko dla studentów?

Jak wynika z danych GUS, w kraju jest ponad 1,2 mln studentów [6]. Każdy z nich musi gdzieś mieszkać. W związku z tym, szczególnym zainteresowaniem na rynku najmu cieszą się kawalerki i tzw. kwatery studenckie.

Można znaleźć naprawdę ładne mieszkanie – mówi studentka, która pochodzi z maleńkiej miejscowości położonej 400 kilometrów od Warszawy, ale studiująca w stolicy – Postanowiliśmy pojechać jednego dnia pod koniec sierpnia i umówiliśmy się na oglądanie około dziesięciu mieszkań. Udało nam się wynająć, jesteśmy bardzo zadowoleni.

>>Warto wiedzieć: Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego (2025), na rynku nieruchomości w 2023 r. znajdowało się ok. 1,3 mln mieszkań wynajmowanych prywatnie [3]. Jak sytuacja wygląda na rynku zakupowym? W 2023 roku odnotowano 200 079 transakcji, zawarto 48 072 aktów notarialnych potwierdzających zakup domu i 89 650 umów deweloperskich [4].<<

Wynajmować czy kupować? Trochę liczb!

Co roku na wynajem mieszkań wydajemy ogromne kwoty. Z raportu portalu Bankier.pl z 2023 wynikało, że najmniej trzeba było wówczas zapłacić w Bydgoszczy – średnio 2 459 zł. Nieco inaczej sytuacja wyglądała w Warszawie, gdzie miesięczny koszt najmu wynosił wtedy około 5 623 zł [5]. W perspektywie roku dawało nam to 67 476 zł. Taka suma robi wrażenie, to pewne. Po co te wyliczenia? Dla pokazania skali.

Średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie w I kwartale 2023 roku to 13 302 zł za m kw. Przyjmijmy, że chcieliśmy kupić mieszkanie 45 m kw. Idealne dla singla, dobre na start dla pary lub osób w dojrzałym wieku, których dzieci już wyprowadziły się z domu. Zapłacilibyśmy za nie 598 590 zł. Teraz pomyślmy: rok najmu kosztował nas 67 476 zł. Jaką część naszego nowego mieszkania mielibyśmy w tym czasie? Ponad 11%, czyli jakieś 5 m kw. W rok dorobiliśmy się wygodnej łazienki lub balkonu. Oczywiście przyjmujemy, że nieruchomość kupujemy za gotówkę.

Jeśli jednak zaciągniemy kredyt hipoteczny, powinniśmy doliczyć do całkowitego kosztu zobowiązania prowizję i odsetki. Nie możemy zapomnieć o przygotowaniu odpowiednio wysokiego wkładu własnego. A to wpływa na koszt całego przedsięwzięcia, jakim jest zakup mieszkania. Należy także zastanowić się, jak raty kredytu wpłyną na nasz domowy budżet.

>> To ciekawe: 5 czynników wpływających na cenę mieszkania za metr kwadratowy

Kiedy odpuścić zakup mieszkania na kredyt lub za gotówkę?

Nie wszyscy mogą pozwolić sobie na zaciąganie zobowiązań w bankach lub zakup mieszkania za gotówkę. W takich sytuacjach wynajem jest świetną opcją, ponieważ:

1. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata. Aby go wziąć, potrzebne są odpowiednie zarobki oraz umowa na czas nieokreślony.
2. Wynajem to mniej absorbująca opcja. Wystarczy wybrać mieszkanie, podpisać umowę i regularnie opłacać rachunki, czynsz i kwotę wynajmu.
3. Kredyt hipoteczny obniży naszą zdolność jako kredytobiorców i trudniej będzie nam otrzymać kolejne pożyczki, np. na wakacje lub niespodziewane wydatki.

>> Zobacz: Kredyt hipoteczny a wiek kredytobiorcy – od pierwszej pracy po emeryturę

Kupno mieszkania czy wynajem: kij ma zawsze dwa końce

W kontekście własnego miejsca do życia, coraz popularniejsza staje się psychologia przestrzeni. Co to takiego? To nowy nurt łączący w sobie dwie dziedziny: architekturę i psychologię. Psychologia przestrzeni głosi, że styl, w jakim urządzone jest mieszkanie, ma wpływ na nasze zdrowie zarówno psychiczne, jak i fizyczne.

Psycholog Rafał Gierdalski przyznaje, że w życiu każdego człowieka mieszkanie odgrywa ogromną rolę:

Posiadanie własnego „M” wpływa na poczucie bezpieczeństwa i w ten sposób budujemy swoją przyszłość. Daje nam ostoję – wyjaśnia – Pomijając aspekty ekonomiczne, zakup mieszkania to też stabilizacja oraz pierwszy krok w kierunku budowania dorosłego życia. Wynajmując lokal, wiedziemy życie studenckie, bez większego poczucia odpowiedzialności. A przecież podświadomie każdy człowiek dąży do stabilizacji.

Warto wiedzieć, że coraz większym zainteresowaniem cieszy się kupno mieszkania pod wynajem. To gwarancja comiesięcznych zysków, bo popyt na najem jest wciąż duży. W zakresie poszukiwanych lokali przeważają mieszkania o powierzchni do 45 m kw. oraz te nieco większe, o powierzchni do 60 m kw.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Jeśli już zdecydujemy się na zakup własnego mieszkania, mogą stanąć przed nami kolejne „trudności” i pytania:

1. Gdzie szukać wymarzonych czterech kątów?
2. Kupując mieszkanie, na co zwrócić uwagę?
3. Ile pieniędzy potrzeba, by zakup mieszkania był dobrą inwestycją?

W internecie znajduje się mnóstwo ogłoszeń o sprzedaży lokali z drugiej ręki, kuszą także oferty deweloperów. W takim przypadku decydująca może być cena. Według dostępnych danych, w IV kwartale 2023 roku mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym kosztowały 15 561 zł/m kw, a na rynku wtórnym 16 666 zł/m kw. A to oznacza jedno: wybierając stare nieruchomości, zapłacilibyśmy o 1 105 zł więcej niż gdybyśmy wybrali lokal w stanie deweloperskim.

Dużą rolę odgrywa też dobra lokalizacja. Nowe inwestycje powstają na peryferiach miast oraz w ich ścisłych centrach. Osiedla są projektowane w harmonii z otoczeniem i dbałością o walory estetyczne. Znajdują się na nich place zabaw, podjazdy, zieleń i elementy małej architektury. Budynki z kolei pozbawione są barier architektonicznych, co jest szczególnie istotne dla osób z niepełnosprawnościami czy rodzin z dziećmi. W starszym budownictwie przeszkodę mogą stanowić wysokie progi czy wąskie windy.

>>Warto wiedzieć: Inwestycje Skanska łączą w sobie design z wygodą. Mieszkania NU2 na warszawskiej Woli zostały zaaranżowano tak, by można było je urządzić w dowolny sposób. Osiedle obfituje w tereny zielone, w tym np. w przestrzeń na ogród społeczny czy miejsce piknikowe. Zadbano także o roślinność, która zachwyca bioróżnorodnością.<<

Znaczenie ma również fakt, że kupując lokal z rynku pierwotnego, jesteśmy pierwszymi właścicielami i nie musimy martwić się o sytuację formalno-prawną mieszkania. Nabywając nową nieruchomość, możemy urządzić ją według własnego gustu. A to, jak podkreślają psychologowie wnętrz, jest bardzo ważne dla naszego samopoczucia.

>> Zobaczmy: Rośnie znaczenie przestrzeni wspólnych na osiedlach. Sprawdź, jak mogą wpłynąć na komfort życia

Kupić mieszkanie czy wynająć: FAQ

1. Kiedy warto wynająć mieszkanie?

Mieszkanie warto wynająć wtedy, gdy np. w niedalekiej przyszłości planujemy przeprowadzkę do innego miasta, cenimy swoją niezależność finansową (w kontekście kredytów hipotecznych), nie chcemy wiązać się na stałe z jakimś miejscem.

2. Kiedy warto kupić mieszkanie?

Mieszkanie warto kupić wtedy, gdy mamy stabilną sytuację finansową, chcemy wykorzystać zebrany kapitał (np. oszczędności) i ulokować go w nieruchomości lub planujemy zamieszkać na stałe w jakimś miejscu.

3. Jakie mieszkanie wybrać na wynajem lub kupno?

Wielkość i rozkład mieszkania należy uzależnić od swoich indywidualnych potrzeb. Jeżeli myślimy perspektywicznie (np. o założeniu rodziny), postawmy na większy metraż. Mniejsze mieszkania idealnie sprawdzą się dla singli lub par.

Źródła:

[1] https://www.pb.pl/badanie-cbos-poprawia-sie-sytuacja-finansowa-polakow-1241357 (dostęp: 04.11.2025).

[2] https://www.forbes.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci-w-polsce-2025-co-pokazuje-raport-morizon-gratka-dotyczacy/px70dmh (dostęp: 04.11.2025).

[3] https://raportorium.pl/wp-content/uploads/2025/06/PIE_Policy-Paper_Regulacje-rynku-najmu-mieszkan-w-Polsce-i-w-Europie.pdf (dostęp: 04.11.2025).

[4] https://bezprawnik.pl/polacy-nie-kupili-w-2023-tak-wielu-mieszkan/ (dostęp: 04.11.2025).

[5] https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/ile-kosztuje-wynajem-mieszkania-oto-dane-dla-najwiekszych-miast/kk7b4g7 (dostęp: 04.11.2025).

[6] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/edukacja/edukacja/szkolnictwo-wyzsze-w-roku-akademickim-20232024,8,10.html (dostęp: 04.11.2025).